Ceny mieszkań na rynku wtórnym. Bardzo drogie centra miast

Za metr nowego mieszkania w warszawskim Śródmieściu klienci płacili ponad 38,4 tys. zł, w Krakowie – ponad 19,3 tys. zł, a we Wrocławiu – 15,7 tys. zł. Drożeją też lokale w innych dzielnicach miast. Coraz więcej płacimy także za lokale z rynku wtórnego.

Mediany cen transakcyjnych mieszkań – z rynku i pierwotnego, i wtórnego – analizuje Emmerson Evaluation. Raport „Evaluer Index 2024” pokazuje, ile faktycznie płacimy za lokale. Wśród największych miast liderem zwyżek cen nowych mieszkań jest Warszawa. Jak podają autorzy raportu, ceny na rynku pierwotnym w całym 2023 r. wzrosły tu średnio o 18 proc.

Mediana cen transakcyjnych nowych lokali w stolicy przekroczyła 16,2 tys. zł za mkw. – Szczególnie przyczyniła się do tego druga połowa roku, kiedy to znacznie zwiększony popyt na mieszkania, połączony z ograniczoną ofertą, poskutkował półrocznym wzrostem mediany cen o 12 proc. – wskazuje Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation.

Dosypywanie do oferty

W II połowie 2023 r. deweloperzy zasilili stołeczną ofertę ponad 10,3 tys. lokali w 96 nowych inwestycjach lub ich kolejnych etapach. To 124-proc. wzrost w porównaniu z I półroczem. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w Warszawie od lipca do grudnia była największa od II połowy 2018 r. Nowe inwestycje pojawiły się w 15 z 18 dzielnic.

Najwięcej mieszkań trafiło do oferty na Białołęce, Mokotowie, Pradze-Północ i we Włochach. – W tych dzielnicach podaż gruntów inwestycyjnych jest nadal stosunkowo duża – wyjaśnia prezes Książak. W pozostałych dzielnicach wprowadzono mniej niż 1 tys. lokali. Na Ochocie, Woli i Żoliborzu nie odnotowano nowych inwestycji.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie wzrosły w ub.r. średnio o 8 proc. Mediana cen transakcyjnych lokali z drugiej ręki to niemal 13,8 tys. zł/mkw. Najmocniej – o 21 proc., do ponad 13,8 tys. zł/mkw. – zdrożały mieszkania we Włochach. Najmniej – o 4 proc., do ponad 12,4 tys. zł/mkw. – poszły w górę transakcyjne ceny lokali na Bielanach.

Najdroższą dzielnicą jest Śródmieście: mediana cen transakcyjnych metra kwadratowego nowych lokali to 38,4 tys. zł, lokali z drugiej ręki – ponad 18,8 tys. zł. Na rynku wtórnym jest dużo mieszkań w starszych budynkach.

Mediana cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w Krakowie to 14,5 tys. zł/mkw. Roczny wzrost wynosi 14 proc. W III i IV kw. ub.r. wprowadzono do sprzedaży 4,3 tys. mieszkań w 50 nowych inwestycjach lub ich etapach. To o 34 proc. więcej niż w I półroczu. W II półroczu 2023 r. najwięcej nowych mieszkań trafiło do oferty w dzielnicach Podgórze i Prądnik Biały. Jak tłumaczą autorzy raportu, są to najdynamiczniej rozwijające się pod względem mieszkalnictwa dzielnice miasta.

Najdrożej jest w Śródmieściu, gdzie mediana cen nowych lokali to ponad 19,3 tys. zł/mkw. (roczny wzrost: 10 proc.). Nowe lokale najbardziej, o 19 proc., zdrożały na Podgórzu: mediana osiągnęła niemal 13,9 tys. zł/mkw.

Więcej płacili też kupujący mieszkania używane. W całym Krakowie mediana cen transakcyjnych wzrosła o 11 proc. rocznie, do niemal 12 tys. zł/mkw. Najwyższe roczne podwyżki Emmerson Evaluation odnotował w Nowej Hucie (14 proc., do niemal 10,9 tys. zł/mkw.). Podobnie jak na rynku pierwotnym, najdroższe mieszkania są w Śródmieściu: mediana cen za metr kwadratowy przekroczyła pod koniec ub.r. 13,5 tys. zł (9-proc. wzrost).

Na dużych działkach

Na rynku pierwotnym we Wrocławiu lokale były sprzedawane niemal po 13 tys. zł/mkw. (mediana). W ciągu ubiegłego roku ceny wzrosły o 12 proc. – Odbudowujący się popyt przy małej nowej podaży spowodował drastycznie niski poziom oferty, która na koniec grudnia wyniosła niecałe 4 tys. lokali – niemal 40 proc. mniej niż w 2022 r. – wskazują analitycy Emmerson Evaluation.

W II połowie 2023 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 2,3 tys. lokali w 26 nowych inwestycjach albo kolejnych etapach. To 14 proc. mniej niż w I półroczu. Najwięcej – 900 lokali – trafiło do oferty w delegaturze Krzyki. Jak tłumaczą autorzy raportu, Krzyki, ze względu na dostępność wielkich działek, są dla inwestorów najatrakcyjniejszą częścią miasta. Na takich terenach można budować wieloetapowe osiedla. Mediana cen nowych lokali w tej delegaturze to niemal 12,3 tys. zł/mkw. (roczny wzrost: 16 proc.). Ceny nowych lokali w Śródmieściu to ponad 15,7 tys. zł/mkw. (7-proc. wzrost). Najtaniej (mediana: 11 tys. zł/mkw.) jest na Psim Polu.

Na rynku wtórnym we Wrocławiu mediana cen w ujęciu rocznym wzrosła o 10 proc., do ponad 10,7 tys. zł/mkw. na koniec roku. Za lokale z drugiej ręki w Śródmieściu klienci płacili ponad 10,8 tys. zł (3-proc. wzrost).

W II półroczu 2023 r. w porównaniu z I połową na rynku pierwotnym w Trójmieście Emmerson Evaluation odnotował spadek oferty mieszkań. W połączeniu ze znacznym wzrostem sprzedaży poskutkowało to rocznym wzrostem mediany cen lokali od 4 proc. w Sopocie (mediana: ponad 22,5 tys. zł/mkw. nowego mieszkania) do 10 proc. w Gdańsku (13,3 tys. zł/mkw.). W Gdyni klienci za metr kwadratowy nowego lokalu płacili pod koniec ub.r. ponad 13,5 tys. zł (+5 proc.). W Trójmieście roczny wzrost cen na rynku wtórnym był niższy niż na rynku pierwotnym i wyniósł 5 proc. w Gdańsku (mediana: ponad 11,4 tys. zł/mkw.), 6 proc. w Gdyni (ponad 10,1 tys. zł) i 4 proc. w Sopocie (niemal 15,7 tys. zł). Na rynku pierwotnym w Łodzi mediana cen metra kwadratowego mieszkań na koniec 2023 r. przekroczyła 9,8 tys. zł (8-proc. wzrost r./r.). Na koniec grudnia 2023 r. deweloperzy oferowali w Łodzi ponad 7 tys. mieszkań. W ciągu minionego roku deweloperzy wprowadzili na rynek 71 nowych inwestycji (łącznie trafiło do oferty ponad 6,8 tys. nowych mieszkań).

Mediana cen na rynku wtórnym w Łodzi to niemal 7 tys. zł (7-proc. wzrost r./r.). W Poznaniu kupujący nowe lokale za metr kwadratowy płacili ponad 11,6 tys. zł (10-proc. wzrost), a używane – ok. 9,2 tys. zł (10-proc.).

– Ubiegły rok, a szczególnie jego II półrocze, upłynął ponownie pod znakiem dużych zwyżek cen mieszkań. Na rynku pierwotnym w wielu miastach mieliśmy do czynienia z przewagą popytu nad podażą – komentuje Dariusz Książak. – Oferta gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, jest mocno ograniczona. Do tego dochodzą wydłużające się procedury administracyjne. Dlatego nie przewidujemy zwiększonej oferty mieszkań w przyszłych miesiącach. Po odnotowanym w II połowie 2023 r. wzroście liczby nowych inwestycji część deweloperów ma ograniczone możliwości przygotowania kolejnych w stosunkowo krótkim czasie.

Czy ceny wyhamują

Według prezesa Książaka w 2024 r. popyt będzie nadal przeważał nad podażą, szczególnie jeśli zostaną uruchomione nowe programy rządowe. – Nie zaistnieją więc przesłanki do obniżek cen mieszkań – uważa. – Brak odpowiednich działek pod zabudowę i długie procesy administracyjne w zakresie uzyskania pozwoleń będą skutkowały małą ofertą mieszkań. To właśnie poziom podaży będzie wyznacznikiem kierunku zmian na rynku nieruchomości w tym roku. W Polsce powstaje mniej nowych mieszkań w stosunku do zapotrzebowania. Ze względu na dysproporcję pomiędzy podażą a popytem ceny nieruchomości stale rosną. Obecnie dla części kupujących są już zbyt wysokie pomimo poprawy zdolności kredytowej. Sytuacja na rynku pierwotnym w 2024 r. będzie częściowo uzależniona od ostatecznej wersji zapowiadanego przez rząd programu „Na start” – dodaje.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uważa, że wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań wyhamuje, gdy rosnącej aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich towarzyszyć będzie wzrost podaży mieszkań w segmencie popularnym. Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że marzec br. przyniósł stabilizację średnich cen ofertowych nowych mieszkań w Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście. Lokale zdrożały m.in. w Warszawie i Poznaniu, staniały w Łodzi (miesiąc do miesiąca).