Ceny nowych mieszkań dalej w górę

Luty przyniósł kolejne zwyżki średnich cen lokali w największych aglomeracjach, bo nowe projekty deweloperzy wprowadzają z coraz wyższymi cenami ofertowymi. Eksperci Otodom spodziewają się, że presja na podwyżki w najbliższym czasie nie zniknie.

W lutym w siedmiu głównych polskich aglomeracjach deweloperzy sprzedali 4,6 tys. lokali, o 9 proc. więcej miesiąc do miesiąca i o 17 proc. więcej rok do roku – wynika z monitoringu firmy Otodom Analytics. To oznacza, że sprzedaż jest stabilna nawet bez dopalacza w postaci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (patrz wykres).

Otodom Analitycs za sprzedaż uznaje już umowy rezerwacyjne, dlatego w styczniu i lutym po stronie popytu efektu „Bezpiecznego kredytu” już nie ma – inaczej może być w raportach większości deweloperów, którzy jako sprzedaż wykazują umowy deweloperskie. W I kwartale br. banki rozpatrują jeszcze wnioski złożone z końcem 2023 r. Metodologia Otodom Analytics powoduje, że w danych za luty po stronie podaży zaobserwowana została pewna anomalia.

Zwrot towaru. Nie wszyscy dostali „Bezpieczny kredyt”

W zeszłym miesiącu deweloperzy wprowadzili do oferty 4,7 tys. lokali, o 12 proc. mniej niż w styczniu, jednak pozostając w trendzie wyższej produkcji niż jeszcze w I połowie ub.r. Tymczasem całkowita liczba mieszkań dostępnych na rynku urosła nie o kilkadziesiąt lokali, tylko znacznie bardziej.

Okazuje się, że do oferty wróciło blisko 800 lokali zarezerwowanych wcześniej. – Wiele wskazuje na to, że były to mieszkania zarezerwowane z nadzieją na uzyskanie finansowania w ramach programu „Bezpieczny kredyt” – podkreśliła Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w Otodom Analytics.

Dla deweloperów to niewielkie zmartwienie, bo mieszkania trafiają z powrotem na rynek po aktualnych cenach, a te – jak wynika z monitoringu Otodom Analitycs – dalej rosną we wszystkich aglomeracjach.

Ceny nowych mieszkań w największych polskich miastach coraz wyższe

Sytuacja w poszczególnych miastach jest dość mocno zróżnicowana. Cały czas z ofertą niewystarczającą wobec zapotrzebowania są Warszawa i Kraków. Gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich trzech miesięcy, a do oferty nie trafiały nowe projekty, w tych miastach wskaźnik wyprzedaży wyniósłby nieco ponad dwa kwartały. Na drugim biegunie jest Łódź, gdzie podaż przyrasta znacznie szybciej w stosunku do sprzedaży – tu wskaźnik wyprzedaży oferty to 1,5 roku. Zdrowy wskaźnik, świadczący o równowadze rynkowej, to cztery–pięć kwartałów.

W lutym dalej rosły średnie ceny nowych mieszkań. W Warszawie to 16,5 tys. zł za mkw., Gdańsku 15,1 tys. zł, w Krakowie pękła już bariera 15 tys. zł. W Łodzi w styczniu ceny przekroczyły 10 tys. zł i w lutym dalej rosły.

– Niestety, nie mamy dobrych wiadomości dla tych, którzy rozważając zakup mieszkania, czekają na spadki cen. Wnioski z analizy cen mieszkań w inwestycjach deweloperskich wprowadzanych do sprzedaży w lutym w największych polskich miastach są jednoznaczne. Na wszystkich analizowanych rynkach mieszkania we wprowadzonych w lutym osiedlach były droższe od tych, które były już oferowane. Zmiana warunków technicznych, której wejście w życie w 2024 r. jest przesądzone, będzie niestety sprzyjała dalszym zwyżkom – wskazała Kuniewicz.

Ziemia na wagę złota

Jednym ze składników ceny mieszkania jest koszt gruntu. Z szacunków Colliers wynika, że w 2023 r. działki pod zabudowę mieszkaniową w centrum Warszawy kosztowały w zeszłym roku 750–2500 euro (3,2–10,8 tys. zł) w przeliczeniu na mkw. możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej (PUM). Poza centrum stolicy koszt to 350–750 euro na mkw. PUM (1,5–3,2 tys. zł). W miastach powyżej 500 tys. mieszkańców za ziemię pod mieszkania trzeba było zapłacić 200–900 euro na mkw. PUM (0,86–3,9 tys. zł).

Dom Development będzie wykańczać

Dom Development chce zwiększyć udział mieszkań wykończonych pod klucz w sprzedaży. Znakomita większość lokali w Polsce kupowana jest w standardzie deweloperskim, część firm oferuje klientom pakiety wykończeniowe – ale głównie na zasadzie przekierowania do polecanych zewnętrznych podmiotów.

Dom Development od lat wykańcza lokale zainteresowanym nabywcom własnymi siłami – na konferencji przedstawiciele spółki podali, że w poprzednich latach w takiej postaci sprzedawano około jednej piątej mieszkań. Teraz Dom Development zaktualizował ofertę, a najwyższy pakiet przewiduje oddanie lokalu z w pełni wyposażoną łazienką i kuchnią. Jak zapewnia firma, pakietami interesują się nie tylko kupujący na wynajem, ale i nabywcy mieszkań na własny użytek.