Polskie nieruchomości kupowane są głównie przez kapitał zagraniczny, udział rodzimego kapitału w wartości transakcji to zaledwie kilka procent. Zyski z czynszów płyną do inwestorów czy emerytów – ale nie naszych. Nie chodzi o to, żeby „repolonizować” nasz rynek, ale przecież przydałby się większy balans, jeśli chodzi o te proporcje – tak jak choćby w Czechach. Należałoby dać większe możliwości PPK czy OFE?
Kapitał zagraniczny jest na naszym rynku absolutnie dominujący, ale proszę zważyć dylemat: z jednej strony chcielibyśmy, żeby polska giełda była bardzo ożywiona, a do tego absolutnie niezbędna jest zagranica, bo to ona odpowiada za obroty.
Dziś polski inwestor ma możliwość uzyskania ekspozycji na najlepsze polskie nieruchomości, ale musi się bardzo postarać – inwestycja w REIT notowany na GPW byłaby łatwiejsza. Dotknął pan bardzo ciekawego tematu polskiego systemu oszczędzania na emeryturę. Moja opinia jest taka, że REIT-y to instrument stworzony do tego, by OFE w niego inwestowały. Mówiłem już o opodatkowaniu wypłacanych zysków raz, kolejna zaleta to kwestia transferu środków. Zastanówmy się, o co tak naprawdę chodzi w systemie emerytalnym. O to, aby środki z realnej gospodarki transferować do posiadaczy kapitału, czyli do emerytów. Prawdopodobnie nie ma do tego prostszego narzędzia niż REIT-y – są przychody z czynszów, są bardzo niskie koszty operacyjne i raz opodatkowany zysk.
Ostatnie lata to turbulencje na rynku nieruchomości komercyjnych, m.in. wzrost stóp i kosztów finansowania oraz obsługi długu, kłopoty z wycenami nieruchomości, zamrożenie rynku transakcji czy praca hybrydowa. W co REIT-y mogłyby inwestować w Polsce?
We wszystko. Jeśli chodzi o sytuację na rynku, 2022 r. był bardzo trudny, także dla REIT-ów. Z kolei 2023 r. upłynął pod znakiem strategii „czekaj i patrz”. Jesteśmy w środku sezonu wyników za IV kwartał i już mamy bardzo dużo wiedzy, jak 2023 r. wyglądał – okazuje się, że zyski spółek są rekordowo wysokie, z drugiej strony w 2022 r. średnia stopa zwrotu z REIT-ów to było 30 proc. na minusie. Zatem wyceny REIT-ów istotnie spadły, a zyski bardzo mocno wzrosły – logiczną konkluzją jest to, że przy takiej wycenie mnożnikowej te spółki są obecnie bardzo atrakcyjne. Ciekawą obserwacją może być to, że amerykański rynek biurowy w bardzo wielu przypadkach jest obecnie tańszy niż w globalnym kryzysie finansowym – w ujęciu mnożnikowym. W ujęciu dyskonta do wartości księgowej – to jest w ogóle bardzo ciekawa miara – jesteśmy obecnie na poziomach zbliżonych do 2008 r. Historia pokazuje, że REIT-y notowane są w długim horyzoncie blisko wartości księgowej, a dzisiaj mamy bardzo wiele segmentów, które notowane są z 30- czy 40-proc. dyskontem. To szczególnie istotne w kontekście obecnego momentu – jesteśmy po bardzo dużym wystrzale inflacji po podkręcaniu polityki monetarnej, a także, zdaniem wielu specjalistów, nieco spóźnionej reakcji banków centralnych, bardzo mocnej, bezprecedensowej w skali i w tempie. Jesteśmy w przededniu „odkręcenia” tej siły i myślę, że to interesujący moment, żeby zapoznać się z tą klasą aktywów.