Ceny mieszkań. Spekulanci mogą niebawem wejść na rynek mieszkaniowy

Jeśli ceny mieszkań w tym roku nadal będą rosły za sprawą dużych napływów pieniędzy, wciąż dużego popytu i problemów deweloperów, zaktywizują się inwestorzy liczący na szybki zysk.

Publikacja: 10.04.2018 09:04

Ceny mieszkań. Spekulanci mogą niebawem wejść na rynek mieszkaniowy

Foto: Adobestock

Pieniądze płyną z banków na rynek mieszkaniowy szerokim strumieniem. Klienci nie tylko wycofują środki z nisko oprocentowanych lokat i coraz częściej kupują mieszkania za gotówkę (w IV kwartale udział takich transakcji, dotyczących nowych mieszkań, w siedmiu największych miastach wzrósł aż do 74 proc.), ale także same banki udzielają dużo kredytów hipotecznych (w 2017 r. ich wartość wzrosła o 11 proc., do 46,4 mld zł, był to najlepszy rok od sześciu lat).

Ceny przyspieszą?

Analitycy szacują, że na polski rynek nieruchomości w 2017 r. mogło trafić łącznie aż 111 mld zł. To przy założeniu, że w skali całego kraju udział transakcji gotówkowych wynosił 50 proc., ale prawdopodobnie był wyższy, biorąc pod uwagę wysoki odczyt z IV kwartału, więc kwota ta mogła się zbliżyć do 120 mld zł.

Duży napływ pieniędzy na ten rynek może skutkować wzrostem cen mieszkań (do tej pory rosły stabilnie, w kilkuprocentowym tempie). Narodowy Bank Polski w opublikowanym w grudniu raporcie o stabilności systemu finansowego (ukazuje się co pół roku) wskazał, że w połowie 2017 r. nie zadziałał jeszcze trzeci komponent popytu mieszkaniowego – popyt spekulacyjny. „Skłonność do spekulacji mieszkaniowej jest wprost proporcjonalna do dynamiki cen (zyski kapitałowe) oraz odwrotnie proporcjonalna do stóp procentowych (koszty alternatywne oraz koszty kredytu)" – dodano.

GG Parkiet

Istnieje obawa, że duże napływy pieniędzy na rynek nieruchomości i spory popyt w połączeniu z wyzwaniami deweloperów (rosnące ceny materiałów, pracy, trudniejszy dostęp do wykwalifikowanych pracowników i do gruntów) spowodują, że wzrost cen nieruchomości przyśpieszy, co napędzi też popyt spekulacyjny.

– Moim zdaniem już teraz widzimy przyspieszenie. Na rynku wtórnym ceny podobnych do siebie pod względem jakości mieszkań były w IV kwartale 2017 r. o 6,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. To już solidna zwyżka, biorąc pod uwagę, że za stabilny wzrost uważa się taki w tempie 1–2 pkt proc. ponad inflację, co dawałoby ostatnio wzrost cen o 2–3,5 proc. – mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Z jego obserwacji wynika, że w ubiegłym roku nie było widać na szeroką skalę kupna mieszkań w celach spekulacyjnych, ale przyznaje, że może do tego dojść w przyszłości, biorąc pod uwagę, że i w tym roku spodziewa się wzrostu cen mieszkań o 5–7 proc. Jeśli klienci zobaczą, że do 6-proc. rentowności netto mieszkań dodadzą 4–5-proc. zwrot kapitału, zaczną jeszcze chętniej kupować mieszkania, windując ich ceny (łącznie to prawie dziesięciokrotnie więcej, niż dają lokaty).

Zdaniem Moniki Orłowskiej, starszego eksperta w BGŻ BNP Paribas, cena lokali z inwestycji w bardziej prestiżowych popularnych lokalizacjach może rosnąć zdecydowanie więcej niż o 4–5 proc. – Takich inwestycji w dużych aglomeracjach miejskich jest bowiem mało, a popyt na nie jest bardzo wysoki, szczególnie wśród inwestorów gotówkowych. Traktują oni taką nieruchomość jako lokatę kapitału, dla której ryzyko spadku wartości w czasie jest mniejsze niż mieszkań zlokalizowanych na obrzeżach miast. Popyt spekulacyjny na tym rynku również istnieje. Przy obecnie wysokim popycie mieszkania kupowane w początkowym etapie inwestycji, a sprzedawane na koniec, są postrzegane nadal jako atrakcyjne i znajdują nabywców – zaznacza Orłowska.

Czy zatem jest szansa na powtórzenie dynamicznego wzrostu cen obserwowanego w latach 2007–2008 (poprzedniego boomu mieszkaniowego)? Wydaje się, że jego prawdopodobieństwo jest nieduże. Pamiętać bowiem należy, że w latach 2007–2008 bardzo wysokiej sprzedaży na rynku pierwotnym towarzyszyła jeszcze wyższa na rynku wtórnym, obecnie zaś popyt na mieszkania z tzw. drugiej ręki jest istotnie niższy (a rynek kredytowy nie jest tak rozgrzany).

Polacy mają sporo gotówki

Duże napływy pieniędzy na rynek nieruchomości, uznawany za bezpieczny, to efekt niskich stóp procentowych. Powoduje to odpływ pieniędzy z nisko oprocentowanych lokat, więc przy braku alternatywy inwestycyjnej (fundusze pieniężne, nie mówiąc już o akcji, wciąż nie są popularne) trafiają na rynek mieszkaniowy (w dużych miastach jedna trzecia zakupów ma cel inwestycyjny). Niskie stopy przekładają się też na wyższą zdolność kredytową i niższy koszt kredytu.

Zestawiając odsetki z lokat bankowych i zyski z najmu mieszkań, te drugie dawały w 2017 r. rekordowo wysoką, ponad 4,5-krotną nadwyżkę. Nie powinno więc dziwić, że w ubiegłym roku o prawie 22 mld zł skurczyła się wartość lokat gospodarstw domowych w bankach (średnie oprocentowanie nowych lokat to tylko 1,5 proc. w skali roku).

Nieruchomości
Portal z cenami mieszkań – jest projekt ustawy
Nieruchomości
Jan Dziekoński, Fltr.pl: Idą obniżki stóp, wróci popyt na mieszkania
Nieruchomości
Vantage Developent powiększa platformę PRS i poprawia wyniki
Nieruchomości
Klasa energetyczna w cenie
Materiał Promocyjny
Jak wygląda auto elektryczne
Nieruchomości
Drugi miesiąc wakacji przyniósł mniejsze zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi
Nieruchomości
Mieszkania kupują dzisiaj ci, których na ten luksus stać