W III kwartale br. w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 15 tys. mieszkań – wynika z szacunków firmy JLL. To o 13 proc. więcej niż rok wcześniej, kiedy rynek odżywał po lockdownie, oraz o 23 proc. mniej niż w I i II kwartale br., kiedy notowane były nowe rekordy liczby sprzedanych lokali. Trend jest zatem zgodny z tym, co pokazali wcześniej deweloperzy z rynku kapitałowego.
Za wolna produkcja
Zdaniem ekspertów JLL wygląda na to, że rynek – pod względem ilościowym – operuje na maksymalnych obrotach, na jakich jest w stanie w tej fazie cyklu. Sprzedaż zannualizowana, czyli liczona z ostatnich czterech kwartałów, wyniosła na koniec września blisko 68 tys. lokali, o 4–5 proc. więcej niż w pełnych kalendarzowych latach 2018–2019 oraz o 7 proc. mniej niż w rekordowym jak dotąd 2017 r. Oznacza to, że sufit to około 70 tys. transakcji w skali 12 miesięcy.
Jak zaznaczają eksperci, sprzedaż w III kwartale napędzana była wciąż niskimi stopami i wysoką inflacją. Co prawda akcja kredytowa ostygła, ale pozostawała na wysokim poziomie. Niższa sprzedaż to pochodna oferty – w III kwartale deweloperzy wprowadzili do katalogów prawie 13,8 tys. mieszkań, o 13 proc. mniej niż kwartał wcześniej i niewiele więcej niż średnia kwartalna z 2020 r., którego statystyki mocno obniżyła pandemia. Ponownie posługując się danymi zannualizowanymi, licząc na koniec września, deweloperzy wprowadzili do oferty 55,5 tys. mieszkań, o jedną piątą mniej niż w rekordowym 2017 r. i 13 proc. mniej niż w 2019 r. Na koniec września oferta na sześciu rynkach skurczyła się do 36,6 tys. lokali, poziomu najniższego od końca września 2010 r.
Gdyby spółki deweloperskie przestały budować, oferta wyprzedałaby się w zaledwie nieco ponad dwa kwartały. Nabywcy mają więc mniejszy wybór, a przewaga popytu nad podażą nieuchronnie przekłada się na dalszy wzrost cen. Już w czterech aglomeracjach za mkw. trzeba płacić pięciocyfrowe kwoty. W skali roku średnie ceny lokali sprzedanych wzrosły najmocniej w Łodzi – o 16 proc., w Warszawie i Poznaniu o 10 proc., a w pozostałych aglomeracjach zwyżka sięgnęła 9 proc. Rosnące ceny lokali to efekt drożejących materiałów. Coraz wyższe są ceny w nowych inwestycjach wprowadzanych do oferty. To oczywiście pociąga zwyżki cen lokali wprowadzonych na rynek wcześniej, które jeszcze nie znalazły nabywców. Bolączką są też utrzymujące się długotrwałe procedury związane z pozwoleniami na budowę.
Niewielkie zapasy
Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, komentuje, że rynek cały czas jest w nierównowadze – wysoka inflacja zachęca do lokowania w nieruchomościach, ale deweloperzy nie są w stanie płynnie odpowiadać na popyt – kolejny raz liczba sprzedanych mieszkań była wyższa niż liczba wprowadzonych do oferty. W efekcie ograniczona oferta i rosnące ceny lokali zaczynają wpływać na liczbę transakcji.
