Statystyki wydanych pozwoleń na budowę jeszcze dobitniej świadczą o tym, że mieszkaniowy boom napędzany jest przez rozwój mniejszych miast. W „wielkiej szóstce" deweloperzy w I połowie br. dostali zielone światło na postawienie 30 tys. lokali, trochę mniej od średniej z lat 2017–2019, i tu również rzuca się w oczy zapaść w stolicy.
Kolejna sześćdziesiątka miast to pozwolenia na budowę 32,2 tys. mieszkań, o 51 proc. więcej względem średniej z lat wzmożonej aktywności, czyli 2018–2020. O eksplozji przyszłej podaży można mówić w Lublinie i Katowicach, gdzie pozwolenia objęły po grubo ponad 3 tys. lokali, a po ponad 1 tys. mieszkań deweloperzy będą mogli zbudować w Słupsku, Bydgoszczy, Białymstoku, Szczecinie, Rzeszowie czy Kielcach.
Uwagę zwraca to, że jeszcze cztery lata temu zarówno pod względem uruchamianych inwestycji, jak i pozwoleń, sześć największych aglomeracji odpowiadało za połowę rynku. Obecnie to odpowiednio 32 i 28 proc. Dokładając 60 kolejnych miast na prawach powiatu, udziały wynoszą odpowiednio 62 i 57 proc. To pokazuje, że realny obraz polskiej mieszkaniówki to mnóstwo niewielkich projektów w naprawdę małych ośrodkach.
Magnes i ryzyko
– Jedną z przyczyn tej sytuacji są zmiany preferencji konsumentów, rosnące zainteresowanie zamieszkaniem poza centrami największych aglomeracji. Poprawiająca się z roku na rok infrastruktura drogowa, która umożliwia szybki dojazd do pracy czy szkoły, sprzyja też takim decyzjom. W mniejszych miejscowościach atrakcyjnych turystycznie przesłanką większej intensywności budownictwa jest motyw inwestycyjny, silnie wspierany przez niskie stopy procentowe. Dlatego deweloperzy rozpoczynają wiele projektów w zabudowie jednorodzinnej czy szeregowej – mówi Agnieszka Grabowiecka-Łaszek, ekspertka w zespole analiz nieruchomości w PKO BP. – Przyczyną szukania przez deweloperów nowych lokalizacji są też problemy z dostępem do działek budowlanych o akceptowalnej cenie w największych aglomeracjach. Pewne znaczenie może też mieć regionalne zróżnicowanie kosztów budowy – dodaje.
– Rosnące ożywienie aktywności deweloperów z małych i średnich miast ma kilka uzasadnień. To te miejscowości, a nie aglomeracje, borykają się ze strukturalnym brakiem lokali o nowoczesnym standardzie, a ostatnia dekada pokazała, że są tam solidne podstawy ekonomiczne dla popytu konsumenckiego i inwestowania w wynajem – mówi Jan Dziekoński, niezależny ekspert rynku nieruchomości. To tu m.in. lokowane są zakłady produkcyjne i centra logistyczne. Swoje dokładają też „domorośli" deweloperzy stawiający domy i mniejsze projekty wielorodzinne, kuszeni „nadzwyczajnymi" zyskami i „nieskończonym" popytem. – Mamy też kwestie momentu cyklu podażowego. Cykl wzrostowy z reguły rodzi się w Warszawie i innych dużych miastach, a sukcesy tamtejszych deweloperów i wzrost cen zachęcają do inwestowania w coraz to mniejszych miejscowościach. Dzieje się tak ze względu na relatywnie większą dostępność gruntów, jak i rosnącą zyskowność projektów na skutek wspomnianej progresji cenowej. Jest w tym niestety łyżka dziegciu: w ostatnim cyklu kolejnym krokiem po wzroście aktywności w mniejszych miejscowościach były spadki, które rozpoczęły się w największych miastach – mówi Dziekoński.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, dodaje, że w ocenie potencjału trwania trendu rozwoju mniejszych miast mogą pomóc dane GUS o perspektywach depopulacji. – Już dziesiątka lokalizacji za „top 6" to według prognoz w większości kandydaci do dwucyfrowych spadków zaludnienia w perspektywie już dwóch dekad. Lublin do 2024 r. ma stracić 15 proc. mieszkańców, a Bydgoszcz i Katowice po 18 proc. – ostrzega Jędrzyński.
