Uwagę zwracają duże wahania wyników rok do roku i kwartał do kwartału w poszczególnych spółkach, co potwierdza, że sprzedaż głównie determinowana była wielkością oferty w danym momencie.
...ale i wartość
Niemniej przełom lat 2021 i 2022 to ważna zmiana otoczenia rynkowego, przede wszystkim podwyżka stóp procentowych z 0,1 do 2,25 proc. obecnie – i to zapewne nie koniec. Jak wyniki osiągnięte przez firmy w 2021 r. oceniają eksperci i jakie są ich prognozy na 2022 r.?
Niebawem dane o sprzedaży mieszkań w sześciu największych aglomeracjach, jak co kwartał, przedstawi JLL. – Wyniki deweloperów giełdowych są zgodne z przewidywaniami, liczba lokali sprzedanych w 2021 r. jest w zdecydowanej większości przypadków wyraźnie wyższa niż w 2020 r., wtedy jednak ogromny wpływ miała bardzo niska sprzedaż w II kwartale, spowodowana pierwszym restrykcyjnym lockdownem – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego. – Spadki sprzedaży widoczne w IV kwartale ub.r. są efektem przede wszystkim dwóch zjawisk. Po pierwsze, bardzo niskiej liczby mieszkań w ofertach deweloperów, co wynika z niskiej dostępności gruntów i opóźnień administracyjnych. Po drugie, spadkiem zdolności nabywczej, na co złożył się bardzo szybki wzrost cen i wyraźnie wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych będące konsekwencją podwyżki stóp procentowych – dodaje.
Zdaniem ekspertki nie ulega wątpliwości, że rynek wszedł w fazę, w której sprzedaż będzie się zmniejszać, co nie ominie spółek giełdowych. – Niektóre z nich raportują jednak również sprzedaż PRS-om. Takie transakcje będą mieć pozytywny wpływ na sprzedaż i efekt będzie tu relatywnie większy niż dla całego pierwotnego rynku. Nawet jednak wliczając PRS, sprzedaż zbliżona do tej z minionego roku trudno będzie powtórzyć. Punktem odniesienia będzie raczej wynik z 2020 r. – ocenia Gawrońska. W przypadku analizowanej przez nas grupy mowa więc o prawie 22 tys. lokali.
– Deweloperzy mieszkaniowi mają za sobą niewątpliwie najlepszy rok w historii. Większość spółek notowanych na GPW odnotowała rekordową sprzedaż, a rosnące ceny mieszkań spowodowały, że w wielu przypadkach średnia wartość zakontraktowanego lokalu była często na historycznych maksimach – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – Przyczyn hossy na rynku było wiele, ale najważniejsze z nich to rekordowo niskie stopy, ucieczka ciułaczy od depozytów bankowych, rosnąca inflacja czy też utrzymujący się ogromny deficyt mieszkań – wylicza. Zdaniem analityka w tym roku firmom ciężko będzie sprzedać tyle lokali, co w 2021 r. Wzrost skali może być uzyskany dzięki przejęciom. – Dostrzegam bardzo niską podaż gotowych do produkcji atrakcyjnych gruntów. Te, które są oferowane, posiadają często liczne wady prawne, w związku z czym ich zakup łączy się z dodatkowym ryzykiem. Co więcej, pandemia spowolniła pracę urzędów odpowiedzialnych za wydawanie pozwoleń. Wszystko to sprawiło, że oferta deweloperów jest mocno wyprzedana i nie zanosi się na rychłą poprawę – mówi Wewiórski. – Popyt, choć na razie bardzo mocny, pewnie się skurczy w ślad za cyklem podwyżek stóp, które spowodują znaczny wzrost rat kredytów i ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych kupujących. Uważam, że już „dowiezienie" przez deweloperów w 2022 r. podobnej sprzedaży, co w zeszłym roku, będzie sukcesem – dodaje.
Zdaniem Mateusza Muchy, menedżera w DM Navigator, rekordowy dla wielu firm 2021 r. ciężko będzie powtórzyć przede wszystkim ze względu na problemy z uzupełnieniem oferty. – Spodziewamy się, że deweloperzy będą podnosić ceny mieszkań, żeby zbyt szybko nie wyprzedać zapasów, ale też ze względu na niepewność co do kosztów – mówi Mucha. – Rosnące stopy procentowe spowodują „zejście" części kupujących z rynku, ale naszym zdaniem popyt detaliczno-kredytowy będzie wciąż dobry. Kluczowa będzie wypadkowa realnych wynagrodzeń oraz poziomu stóp procentowych. Szansą dla rynku jest coraz większy popyt funduszy PRS. W 2022 r. spodziewamy się zatem spadku sprzedaży w ujęciu ilościowym, w warunkach rosnących, aczkolwiek już nie tak dynamicznie, cen – dodaje.
