Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, podkreśla, że notowania barometru nastrojów na rynku mieszkaniowym (autorstwa Obido i JLL) wskazują, że nastrój kupujących w dłuższym okresie się zmienia, co może być zwiastunem końca wzrostu cen w perspektywie najbliższego roku. – Zmienia się bowiem nastawienie kupujących do rosnących cen – jest to widoczne szczególnie w Warszawie. Nie spodziewałbym się jednak spektakularnych obniżek, bo czynniki wpływające na popyt pozostają silne. W związku z tym może być tak, że wzrost cen straci na dynamice, ale nie dojdzie do odwrócenia trendu – mówi Krasoń. Zwraca uwagę, że otoczenie prawne rynku jest bardzo mało przewidywalne, co znacznie utrudnia prognozy. Nie wiadomo, jak będzie wyglądać Mieszkanie+, także wzrost pensji minimalnej nie pozostanie bez wpływu na rynek mieszkaniowy. – Pozornie mogłoby wydawać się, że wzrost pensji wpłynie na popyt pozytywnie, ale może się okazać, że w długim terminie będzie odwrotnie. W górę pójdą prawdopodobnie koszty produkcji, co z jednej strony przyczyni się do wzrostu inflacji, a z drugiej zmusi przedsiębiorców do redukcji zatrudnienia. Wyższa inflacja plus wzrost bezrobocia to nie są okoliczności, które sprzyjałyby rozwojowi rynku mieszkaniowego – podsumowuje Krasoń.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl, uważa, że wciąż brakuje racjonalnych przesłanek do prognozowania spadków cen mieszkań w perspektywie roku.
– Po pierwsze, wzrosną ceny energii, co natychmiast przełoży się na kolejną niemałą zwyżkę cen materiałów budowlanych. Może zacząć ubywać wykwalifikowanych pracowników na budowach, tych zza wschodniej granicy. Otwarcie granicy niemieckiej spowoduje zapewne ich odpływ, pozostaje pytanie, w jakiej skali. Zmusi to firmy wykonawcze do rywalizowania o robotników płacami. Deweloperzy wciąż będą się borykać z niedoborem gruntów inwestycyjnych, co wpłynie na utrzymanie cen ziemi na wysokim poziomie. Może też dojść kwestia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, kolejnego czynnika zwiększającego koszty i bardzo możliwe, że także ceny – wylicza Jędrzyński. – W tej sytuacji najbardziej optymistycznym scenariuszem wydaje się słabnąca, miejmy nadzieję, tendencja wzrostowa cen w I połowie 2020 r. i stabilizacja na rekordowo wysokich poziomach w II półroczu.
Ekspert spodziewa się dalszego spadku sprzedaży mieszkań w ujęciu ilościowym. – W sytuacji spowalniającej gospodarki i pogarszających się jej głównych wskaźników, w efekcie postępującej drożyzny nie tylko mieszkań, ale przede wszystkim kosztów utrzymania, optymizm konsumencki powinien wyraźnie zniżkować, także na rynku mieszkaniowym. Kwestią jest tylko skala tego osłabienia i pogorszenia sprzedaży – podsumowuje Jędrzyński.
Na rynku wtórnym też niełatwo
– Mimo słabszego tempa wzrostu cen w III kwartale 2019 r. wszystko wskazuje na to, że końcówka roku to kolejne coraz wyższe odczyty średnich cen transakcji na rynku wtórnym mieszkań – mówi Marcin Jańczuk, analityk Metrohouse. – Nie może to dziwić z kilku powodów. Pierwszy to brak możliwości zaspokojenia popytu na mieszkania przez deweloperów. Choć wskaźniki notowane na rynku pierwotnym są także bardzo dobre, to mimo wszystko klienci mają duże problemy ze znalezieniem w dużych miastach mieszkań, które byłyby gotowe do odbioru już teraz. W takich momentach naturalnym wyborem staje się rynek wtórny – wskazuje.
Ekspert podkreśla, że kolejnym motorem napędzającym wzrost cen jest utrzymująca się aktywność inwestorów – zarówno tych długoterminowych, kupujących mieszkania pod wynajem, jak i spekulacyjnych – dążących do maksymalizacji zysku w krótkim okresie (tzw. flipping). – Nie spodziewam się w 2020 r. znaczących zmian w kształtowaniu się popytu na mieszkania na rynku wtórnym. Być może wraz ze wzrostem cen zmieni się podejście do nabywanego lokum – będziemy wybierać tańsze lokalizacje podmiejskie, nawet kosztem dłuższych dojazdów. Być może też spadnie nieco tempo sprzedaży, bo wiele osób może mieć dylemat związany z wyborem: najem czy zakup. Część potencjalnych nabywców zmieni też preferencje odnośnie do samego mieszkania, wybierając lokal mniejszy, niż planowano – dodaje.
