Zakup akcji deweloperów może być zyskowną lokatą. Od 2015 r. do początku 2018 r., a więc w ciągu nieco ponad trzech lat, indeks WIG-nieruchomości wzrósł o 80 proc. Po korekcie, od początku tego roku wartość indeksu znowu się zwiększa. W szczytowym momencie wzrost sięgał prawie 24 proc. W tym roku spółki płacą też wysokie dywidendy dochodzące do 10 proc. Na co zwracać uwagę przy wyborze akcji?
Podstawowe wskaźniki
Jak wskazują analitycy, pomocne mogą być wskaźniki. Najpopularniejszy to C/WK – stosunek ceny rynkowej do wartości księgowej spółki. W dużym uproszczeniu, firmy ze wskaźnikami poniżej 1 uchodzą za tanie, a powyżej tej wartości – za drogie.
Warto też poddać analizie wskaźnik ROE, czyli zwrot na kapitale własnym (roczny zysk netto dzielony przez średni stan kapitałów własnych) i wskaźnik D/E (dług netto do kapitału własnego). W przypadku dewelopera mieszkaniowego wskaźnik długu netto do kapitału własnego powyżej 100 proc. może oznaczać konieczność restrukturyzacji zadłużenia w razie pogorszenia się koniunktury. Zadłużenie na poziomie 50–100 proc. może istotnie ograniczyć zdolność do wypłaty dywidendy. Poziom do 50 proc. można ocenić jako bezpieczny przy założeniu, że spółka wypracowuje regularne zyski. W przypadku spółek z portfelami nieruchomości komercyjnych na wynajem za prawidłowe można uznać wyższe wskaźniki zadłużenia w porównaniu z firmami stricte deweloperskimi.
Poznaj spółkę i jej otoczenie
– Jeśli chodzi o deweloperów mieszkaniowych, warto spojrzeć na otoczenie danej spółki. Kluczowe są takie elementy, jak wysokość stóp procentowych i perspektywa ich zmian, skłonność banków do udzielania kredytów hipotecznych, podaż gruntów pod zabudowę, dostępność i koszt wykonawstwa, stopa bezrobocia i kierunek jej zmian, wzrost wynagrodzeń, struktura demograficzna oraz konkurencja. Każdy z tych czynników mniej lub bardziej oddziałuje na sytuację każdego dewelopera, niezależnie od jego wielkości czy lokalizacji – twierdzi Emil Łobodziński, doradca inwestycyjny DM PKO BP. – Jeśli mamy już sprawdzone otoczenie, to trzeba przyjrzeć się dokładnie biznesowi konkretnej spółki. Ważny jest rynek, na którym działa, rozumiany nie tylko w ujęciu geograficznym (np. małe miasta czy stolica, jedno miasto czy kilka), ale także przy uwzględnieniu docelowej grupy klientów (np. wysoki standard w centrum miasta czy niższy na obrzeżach).
Ekspert sugeruje również, że należy przyjrzeć się jakości banku ziemi, zadłużeniu spółki, możliwości zaciągania zobowiązań, stanowi gotówki czy sile przetargowej wobec wykonawców.
