Budownictwo

Jak długo potrwa hossa na rynku mieszkań

Gościem Andrzeja Steca w poniedziałkowym programie Parkiet TV był Mateusz Mucha,
menedżer Domu Maklerskiego Navigator.
Foto: parkiet.com

Zanim przejdziemy do   prognoz dotyczących rynku  deweloperskiego na ten rok,  proszę powiedzieć, jak pan  ocenia rok 2017.

Był to zdecydowanie bardzo  dobry okres dla deweloperów  mieszkaniowych. Na rynku  publicznych deweloperów  mieszkaniowych istnieje taka  reguła, że po zakończeniu  każdego kwartału przekazywane  są dane sprzedażowe  oraz te dotyczące przekazań  lokali. Na tej podstawie  można antycypować, jaki był  ten ubiegły rok. Jeśli chodzi  o przekazania, my, jako Dom  Maklerski Navigator, tworzymy  raport, gdzie analizujemy  sytuację 15 deweloperów  mieszkaniowych, których  obligacje są notowane na  rynku Catalyst. W ramach tej  grupy deweloperów sprzedaż  rok do roku wzrosła o 25 proc.,  do 22,7 tys. lokali. Porównując  do sprzedaży sprzed dwóch  lat, jest to prawie 50-proc.  zwyżka. Widać, że hossa jest  mocna. Pytanie, w którym  momencie tej hossy jesteśmy.

Rośnie sprzedaż lokali, a  co z cenami? Wygląda na  to, że pod koniec zeszłego  roku rozpoczęła się gorączka  cenowa, zwłaszcza w dużych  aglomeracjach miejskich.

Zdecydowanie zaczynamy  obserwować trend wzrostu  cen. Ma to swoje podłoże  zarówno we wzroście wartości  nabywanych przez deweloperów  gruntów, jak i znaczącym  wzroście wykonawstwa inwestycji.  Deweloperzy mierzą się  z tym, że nowo kontraktowane  inwestycje są sporo droższe od  poprzednich.

Jednocześnie mocno  rośnie jednak popyt Polaków  na mieszkania.

Na pewno jest kilka przyczyn  tego zjawiska. Sprzyja  sytuacja makroekonomiczna  i ludzie znacznie łatwiej  podejmują decyzję o znaczących  wydatkach. Drugim  powodem jest bogacące się  społeczeństwo. Od poprzedniej  hossy mieszkaniowej  w latach 2006–2007 minęła  już dekada. Przez ten czas  Polacy zdążyli zakumulować  sporo kapitału. Do tego niskie  stopy procentowe, które nie  zachęcają do trzymania tych  środków na lokatach. Utarło  się, że mieszkanie jest dobrą  lokatą kapitału, że się na nim  nie traci, i wiele osób kupuje  pod wynajem. Rynek najmu  też jest mocny, stawki poszły  do góry i często pozwalają na  osiąganie większych zysków  niż na lokatach.

Zatem na rynku mamy  dużą płynność. Czy w związku  z tym deweloperzy potrzebują  dodatkowego kapitału z  rynku publicznego?

Oczywiście. Widząc po  tym, jak rośnie sprzedaż,  apetyt deweloperów również  rośnie. Obligacje można  emitować np. w celu zakupu  gruntów, co deweloperzy  bardzo aktywnie robili też w  2017 r. Ci analizowani przez  nas wyemitowali obligacje na  ponad 1,3 mld zł, wykupując  jednocześnie papiery za  ponad 600 mln zł. Mamy więc  700 mln zł nadwyżki, która  w zdecydowanej większości  będzie przeznaczona na nabycia  nowych gruntów. Zwykle  deweloperzy finansują zakup  gruntów dzięki środkom  pozyskanym z obligacji. Przy  tak dobrej sprzedaży finansowanie  bankowe może być  na bardzo niskim poziomie,  bo mieszkania sprzedają się  bardzo szybko, już nawet  przed etapem „dziury w  ziemi".

Od kilku lat powtarza się,  że zbliża się koniec dobrej  koniunktury, tymczasem  sprzedaż rośnie jak na  drożdżach. Czy nie mamy do  czynienia z bańką?

Byłbym daleki od takiego  stwierdzenia, jednak na 2018  r. patrzę z umiarkowanym  optymizmem. Poziom stóp  procentowych powinien dalej  wspierać popyt. W porównaniu  z Europą Zachodnią wciąż  mamy w Polsce niedobór  mieszkań. Biorąc pod uwagę  również to, że deweloperzy  budują głównie w dużych  miastach, gdzie raczej napływa  ludność, to rynek w 2018  r. powinien zachowywać się  dobrze. Trudno powiedzieć,  czy będzie tak dobrze jak w  2017 r., który bardzo wysoko  zawiesił poprzeczkę. Uważam  jednak, że będzie to w dużym  stopniu powtórką sukcesu  z zeszłego roku, ale, jak  wspomnieliśmy, pojawia się  kilka zagrożeń. Pytanie, czy  Kowalscy przy rosnących  cenach będą tak chętnie nabywali  mieszkania. Deweloperzy  będą oczywiście próbowali  przełożyć wzrost cen wykonawstwa.  Jeśli założymy, że  cena budowy to około połowy  ceny mieszkania, to 5-proc.  wzrost ceny rekompensuje  10-proc. wzrost wykonawstwa.  Dużym pytaniem jest  to, jak będzie się zachowywał  rynek najmu i związane z tym  ryzyko imigrantów zarobkowych.  Jeśli szerzej otwarto by  wrota krajów zachodnich, to  sytuacja na rynku najmu może  się zmienić i spowodować  spadki cen.

Czy dobra koniunktura  zachęci do wejścia któregoś  dewelopera np. na giełdę z  emisją akcji?

Na razie obserwujemy  raczej odwrotne zjawisko,  spółki się wycofują, np. Robyg.

Jaki jest powód takiej  transakcji?

To bardzo ciekawa  sytuacja. Zobaczymy, jaki  nowy właściciel ma pomysł  na dalsze finansowanie  spółki. Wiadomo, że najlepsze  warunki finansowania są w  stanie uzyskać deweloperzy,  którzy jednak są notowani  na giełdzie. Nie słyszałem  jednak, by któryś z deweloperów  wybierał się na rynek  publiczny. Raczej nie będzie  to łatwe, ponieważ mamy już  na rynku dużo deweloperów  i zarządzający funduszami  mają w czym wybierać.

Głównym czynnikiem  ryzyka jest wzrost stóp  procentowych?

Bardzo znaczącym. Po  pierwsze, niskie stopy  stymulują popyt i skłaniają  do alternatywnych wobec  lokat inwestycji. Nie należy  zapominać, że Kowalskim,  którzy kupują na kredyt, choć  obecnie mamy sporo transakcji  gotówkowych, wzrośnie  wysokość rat. Deweloperów  również to uderzy po kieszeni,  bo zarówno ich finansowanie  bankowe, jak i obligacyjne  zależy od wysokości stóp  procentowych. Będzie to  zatem czynnik zmniejszający  popyt, jak i podwyższający  koszty.

Program Mieszkanie+  jest jakimś problemem dla  prywatnych deweloperów?

Dla tych dużych, giełdowych,  jest to niskie ryzyko.  Do tej pory nie słyszeliśmy o  jakichś dużych inwestycjach,  które miałyby być realizowane  w ramach tego programu. Z  kolei jego skala w porównaniu  z działalnością deweloperów  będzie raczej znikoma. Kiedy  rządowy program wystartuje,  hossa na rynku może się już  skończyć.

© Licencja na publikację
© ℗ Wszystkie prawa zastrzeżone
Źródło: PARKIET.COM

×

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych" [Poprzednia wersja obowiązująca do 30.01.2017]. Formularz zamówienia można pobrać na stronie www.rp.pl/licencja.


Wideo komentarz

Powiązane artykuły