Bankowcy sugerują, że hipoteki będą jedynym rodzajem kredytów, których sprzedaż w tym roku mimo wszystko urośnie (więcej w ramce poniżej). Sprzedaż będzie mniejsza niż w najlepszym od dekady 2019 r., ale to wciąż dość pozytywny sygnał dla rynku nieruchomości. Tym bardziej że niskie stopy procentowe prawdopodobnie spowodują ucieczkę sporej gotówki z banków i znaczna ich część może trafić na zakupy lokali. Czy te czynniki zneutralizują spadek popytu na mieszkania spowodowany zadyszką gospodarki wskutek pandemii?
Gotówka odpłynie z lokat i wesprze popyt
Wprawdzie banki zacieśniały ostatnio polityki kredytowe i sytuacja gospodarcza oraz rynku pracy wciąż są niepewne, ale z drugiej strony stopy procentowe spadły niemal do zera. Który czynnik przeważy i czy dostępność hipotek zmaleje? – Można by oczekiwać, że spadek WIBOR, czyli podstawy oprocentowania hipotek, przełoży się na wzrost zdolności kredytowej klientów. Jednak niektóre banki zaostrzyły kryteria oceny zdolności kredytowej z powodu np. wzrostu kosztów utrzymania i buforów na możliwe przyszłe zwyżki oprocentowania. Również urosły marże za ryzyko kredytowe (od 0,05 do 0,6 pkt proc.) w porównaniu do 2019 r. Efektem jest spadek zdolności kredytowej. Podsumowując: wzrost wkładu własnego i spadek zdolności kredytowej, które w szczególności będą dotyczyć osób młodych, ograniczą dostępność do kredytu – prognozuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, spodziewa się spadku sprzedaży w tym roku do 190–200 tys. kredytów z 238 tys. w 2019 r. – Fakt, że kredyty mieszkaniowe są dziś najtańsze w historii, nie zmienia tego, że banki są bardziej wybredne przy akceptowaniu wniosków kredytowych. Nawet więc jeśli chętnych na kredyty byłoby więcej, to banki zaakceptują mniej wniosków – uważa ekspert HRE. Zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expandera, także wartość udzielonych w tym roku hipotek będzie znacznie niższa. – Banki podniosły wymogi w zakresie wkładu własnego i zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. Dodatkowo potencjalni kredytobiorcy obawiają się utraty pracy, a w przypadku zakupów inwestycyjnych tego, czy znajdą chętnych do najmu. W najbliższym czasie te elementy będą miały większą siłę oddziaływania niż rekordowo niski koszt kredytów. Niski koszt kredytów Polacy dostrzegą dopiero, gdy znów poczują finansowe bezpieczeństwo – ocenia Sadowski.
Popyt wspierany kredytem będzie więc w pewnym stopniu niższy. Co z gotówką, która – jak wskazywały dane NBP sprzed pandemii – w niektórych kwartałach stanowiła połowę, a czasem nawet dwie trzecie finansowania zakupów mieszkań? Lokaty w bankach będą nadal przynosić realne straty (odpowiada za to inflacja oraz zerowe stopy procentowe i duża płynność banków pozwalające na prawie brak oprocentowania depozytów) i wzmocni się trwający od lat trend ucieczki gotówki z lokat do innych aktywów. Rynek nieruchomości ma spore szanse, by stać się tego beneficjentem, bo w przeciwieństwie do instrumentów finansowych jest postrzegany przez Polaków jako bezpieczny. – Trudniejszy dostęp do kredytów i niemal zerowe oprocentowanie lokat spowoduje, że zakupy inwestycyjne, często gotówkowe, będą jeszcze ważniejsze dla rynku mieszkaniowego. Spadek popytu już jednak ma bardzo duży wpływ na kształtowanie się cen. Jeszcze w styczniu i lutym mieszkania w dużych miastach drożały po kilkanaście procent rocznie. Teraz wzrost wyhamował i mamy raczej do czynienia ze stabilizacją przy spadku cen ofertowych o 100–300 zł w przeliczeniu na mkw. w największych miastach – wskazuje Turek. Zdaniem Sadowskiego prawdopodobnie spadnie popyt inwestycyjny, jak i od osób kupujących na własne potrzeby. – Jest jednak zbyt wiele niewiadomych, by przewidzieć, który z nich będzie teraz odgrywał większą rolę – zaznacza ekspert Expandera.
Ceny raczej będą stabilne lub urosną
– Popyt na rynku nieruchomości będzie tworzony głównie przez transakcje gotówkowe. Przy prawie zerowym nominalnym oprocentowaniu bankowych lokat i obligacji skarbowych, a realnym ujemnym, czyli płacenia swoistego ukrytego podatku od majątku, nieruchomości mogą stać się jeszcze bardziej atrakcyjną alternatywą dla ludzi z większymi oszczędnościami. Polacy raczej nie pójdą falą na rynek finansowy, którego mechanizmów nie rozumieją. Zwiększa to ryzyko dalszego spekulacyjnego wzrostu cen mieszkań. Osoby, które teraz i niebawem planują zakup nieruchomości, muszą liczyć się z utrzymaniem wysokich cen, a nawet ich wzrostem. Tym bardziej że deweloperzy mają strategię utrzymania marż – uważa prof. Rogowski.
