Katarzyna Kuniewicz, Otodom: Jak trwoga, to na rynek nieruchomości

Według wstępnych szacunków w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali we wrześniu ponad 5 tys. mieszkań – to jeszcze lepszy wynik niż w lipcu i sierpniu, gdzie sprzedaż przekraczała 4 tys. Wrzesień zaskoczył?

Wrzesień zazwyczaj jest lepszy od sierpnia, więc jeżeli sierpień był dobry, można było być właściwie pewnym, że we wrześniu zobaczymy wynik w okolicach 5 tys. Zwłaszcza że od wiosny widzimy bardzo wysoką liczbę rezerwacji, rzędu 2,5 tys. miesięcznie, a w okresie wakacyjnym i tuż przed wakacjami rezerwacji było 2,7 tys. Pozostawała więc tylko kwestia, co mogłoby spowodować, że rezerwacje przekształcą się w sprzedaż. Myślę, że powroty z wakacji sprzyjają podejmowaniu decyzji o zakupie: tak było rok temu, tak było dwa lata temu. Zaskoczenia więc nie ma.

W całym III kwartale sprzedaż wyniosła 13 tys. mieszkań, to najlepszy kwartał w tym roku i lepszy niż się spodziewaliśmy, ale nie z powodu września, a tego, że lipiec i sierpień okazały się zaskakująco dobre.

Jak w takim razie zapowiada się IV kwartał? Co nam mówi wrześniowy poziom rezerwacji?

We wrześniu rezerwacji było 3,5 tys.

Jak to interpretować?

Badamy i obserwujemy nie tylko wszystkie inwestycje znajdujące się w ofercie, zarówno w dużych miastach, jak i w ich obwarzankach, ale także na bieżąco analizujemy zachowania. Zarówno kupujący, jak i sprzedający oraz osoby, które chcą wynająć mieszkanie, od dłuższego czasu sygnalizują w ankietach emocję, która nie kojarzy się zbyt dobrze – jest nią lęk. Otoczenie jest niezwykle zmienne i stresujące, a ten stres przelewa się również na osoby, które czują, że muszą podjąć decyzję o zakupie mieszkania na własne potrzeby. To zresztą zdecydowanie przeważająca grupa obecnych nabywców. Kupują oni mieszkania przede wszystkim na własne potrzeby, ale także po to, żeby przechować wartość swoich oszczędności, kupić mieszkanie dla dzieci albo dla rodziców. To są obecnie najważniejsze motywacje.

Mamy więc do czynienia z lękiem, który pcha ludzi na rynek mieszkaniowy – nie tylko po to, żeby się rozejrzeć, ale również po to, żeby dokonać rezerwacji.

Nieruchomości cały czas są postrzegane jako bezpieczna przystań. Mieszkania, szczególnie w dużych miastach, a także ziemia to bezpieczna przystań dla naszych lęków, ale również pieniędzy. To pcha ludzi na rynek i napędza liczbę rezerwacji. Oczywiście, nie jest to jednak jeszcze powód do podjęcia ostatecznej decyzji o zakupie. Większość ludzi chce tak poważną decyzję, wiążącą się przecież z bardzo dużymi kwotami, podjąć w spokoju i z przekonaniem, że dokonuje właściwego wyboru.

Jak to się może zmaterializować w ostatnim kwartale? W 2025 r. ostatni kwartał był bardzo gorący, był to festiwal promocji i walki o wynik roczny...

Będziemy obserwować podobne zjawisko – o ile nie wydarzy się coś niebywałego w otoczeniu, to zobaczymy lepszą sprzedaż w IV kwartale. Pytanie tylko, o ile. Dlaczego? Po pierwsze dlatego, że oferta jest wystarczająco duża. Wciąż mamy około 59 tys. lokali w ofercie, a kolejnych ok. 7 tys. w rezerwacjach, czyli takiej płynnej puli.

Deweloperzy w III kwartale wprowadzili oczywiście mniej mieszkań niż sprzedali. Jeśli jednak porównamy trzy kwartały tego roku z trzema kwartałami ubiegłego roku, okaże się, że liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jest praktycznie taka sama.

Spodziewam się, że po tym, jak w połowie roku część dużych firm deweloperskich zmieniła plany sprzedaży i podkręciła cele, oczekując, że IV kwartał będzie lepszy, silna jest również podaż.

Po stronie popytu natomiast chęć zakupu i przygotowanie do zakupu są bardzo duże.

Czy deweloperzy są pod taką presją, by oferować promocje? Wskaźnik tempa wyprzedaży oferty pokazuje, że w zasadzie tylko Katowice i Łódź borykają się z nadpodażą, pozostałe są blisko wskaźnika równowagi, a w Warszawie i Trójmieście wygląda to na rynek sprzedającego – może to za mocno powiedziane...

Te wskaźniki pokazują sytuację na rynku pierwotnym. Tymczasem, jak wynika z naszych badań, na pytanie: „Z jakiego rynku chcesz kupić mieszkanie?”, około połowy respondentów wskazuje rynek wtórny. Istotne jest to, co będzie się działo właśnie na rynku wtórnym. Przy wyraźnych sygnałach dotyczących najmu krótkoterminowego i zapowiadanych regulacji w tym zakresie, wiele wskazuje, że na rynku wtórnym może pojawić się większa oferta – co więcej, może być ona atrakcyjna cenowo. Od czterech miesięcy we wszystkich dużych miastach, z wyjątkiem Krakowa, mamy sytuację, w której średnie ceny na rynku pierwotnym są wyższe od cen na rynku wtórnym. Dotyczy to szczególnie tych rynków, które z punktu widzenia deweloperów znajdują się obecnie w najtrudniejszej sytuacji po stronie podaży, czyli Katowic i Łodzi. Różnica między średnią ceną mieszkania oferowanego na rynku pierwotnym a ceną na rynku wtórnym jest największa właśnie w tych miastach. To oczywiście sprzyja wyborowi rynku wtórnego, ponieważ mieszkania z drugiej ręki są tam wyraźnie tańsze.

Cały czas mamy wojnę za wschodnią granicą i z tego, co słyszymy, Rosja tę zimę wykorzysta do wzmocnienia ataków. W 2022 r. fala uchodźców wywarła ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy, na rynek najmu...

Mówimy o sytuacji, w której napływa mnóstwo ludzi, a oferta na rynku najmu spada o 70 proc., w ofercie pozostają przede wszystkim najdroższe mieszkania i to one zaczynają dyktować nowe czynsze... Nie sądzę, żebyśmy mieli ponownie do czynienia z takim scenariuszem, a już na pewno nie na taką skalę. W tej chwili mamy dość wysoką ofertę na rynku najmu, ponadto mamy duże zasoby, które mogą zostać uruchomione przez przesunięcie mieszkań z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Są też mieszkania, które zostały kupione w celu "przechowania" wartości.