Rynek najmu instytucjonalnego, także wyspecjalizowanego, urośnie

Kiedy tylko cykl koniunkturalny zmniejszy popyt na mieszkania na rynku detalicznym, do gry wejdą kupcy pakietów lokali na wynajem, w tym specjalnie na potrzeby seniorów czy studentów.

Aktualizacja: 05.05.2019 12:59 Publikacja: 05.05.2019 12:42

W maju kontrolowana przez amerykańskie fundusze platforma Resi4Rent pokaże pierwsze apartamenty na o

W maju kontrolowana przez amerykańskie fundusze platforma Resi4Rent pokaże pierwsze apartamenty na osiedlu przy ul. Rychtalskiej we Wrocławiu (po lewej) – na rynek trafią latem. Spółka w kilka lat chce stworzyć portfel 5–7 tys. mieszkań. Niemiecki gigant, Vonovia, zarządza dziś blisko 364 tys. lokali m.in. w Kolonii.

Foto: materiały prasowe

13,75 mld euro (59 mld zł) – tyle pieniędzy inwestorzy instytucjonalni ulokowali w portfelach mieszkań na wynajem w Niemczech w ciągu 12 miesięcy, licząc do marca br. – szacują analitycy Savills. W samym I kwartale br. właścicieli zmieniły mieszkania o wartości 1,18 mld euro (5 mld zł).

Według Savills 25 największych instytucji ma w portfelach 1,91 mln mieszkań na wynajem. Największy gracz w Niemczech, Vonovia, zarządza portfelem blisko 364 tys. lokali. Na drugim miejscu jest Deutsche Wohnen z ponad 163 tys. mieszkań, a na trzecim SAGA z prawie 133 tys. lokali. Te dwie pierwsze firmy są prywatne, z amerykańskimi funduszami Black Rock i Massachusetts Financial Services oraz Norges Bankiem w akcjonariatach. SAGA to komunalna spółka Hamburga.

Pionierzy na polskim rynku

W Polsce rynek najmu instytucjonalnego dopiero raczkuje i musi zaczynać od zera – zasoby mieszkaniowe w latach 90. zostały sprywatyzowane. Największym graczem jest państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który zarządza 1,8 tys. lokali, pionierzy budują portfele po kilkaset lokali.

GG Parkiet

Szlaki przeciera m.in. niemiecka Catella, która od roku wynajmuje zamówiony u dewelopera budynek na warszawskiej Woli i w podobnym modelu buduje kolejne bloki w Krakowie. W portfelu ma też kilka pięter luksusowego stołecznego apartamentowca Złota 44.

Golub GetHouse planuje zbudować w Warszawie własny wieżowiec z mieszkaniami ma wynajem, z kolei niedawno pakiet lokali w stojącym od lat pustym kompleksie Pacific Residence na Powiślu kupiło LRC Group. Jeszcze inną strategię ma firma Mzuri, która zarządza portfelami rozproszonych mieszkań.

Największe ambicje ma Resi4Rent, która chce stworzyć w ciągu kilku lat portfel kilku tysięcy lokali.

– Dotychczas deweloperzy działający w Polsce koncentrowali się na budowaniu mieszkań na sprzedaż dla indywidualnych nabywców. Jednak zmieniające się preferencje młodszych pokoleń i rosnące zapotrzebowanie na lokale na wynajem zaczęło w ostatnich latach przyciągać inwestorów – mówi Maximilian Mendel, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych JLL. – Ci profesjonalni inwestorzy są zainteresowani zakupem przynoszących stabilny dochód aktywów mieszkaniowych, ale o odpowiednio dużej skali. Na polskim rynku nie ma jeszcze gotowych portfeli spełniających te kryteria, ale są pierwsze projekty realizowane w modelu forward deals (transakcja polegająca na kupnie–sprzedaży dobra w określonym z góry terminie realizacji, za z góry określoną cenę – red.) – dodaje.

Ekspert wskazuje, że utrudnienia w dostępie do atrakcyjnych terenów pod inwestycje typowo mieszkaniowe skłoniły dużych lokalnych graczy do myślenia o działkach z przeznaczeniem usługowym jako atrakcyjnej alternatywie. Na takich gruntach można bowiem stawiać condohotele, mikroapartamenty czy zyskujące jako produkt inwestycyjny akademiki. Dość powiedzieć, że GolubGetHouse i amerykańscy właściciele Resi4Rent równolegle budują domy studenckie.

– Pierwsze realizowane projekty pokażą w najbliższych latach poziom rentowności tego typu inwestycji. Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno nieprofesjonalny i oparty na rozproszonej strukturze właścicielskiej rynek najmu, jak i niepokrywający nawet 10 proc. zapotrzebowania, niskiej jakości i niedostosowany do wymagań współczesnych studentów zasób uczelnianych akademików zwiastują powodzenie tego typu przedsięwzięć.

– Spodziewamy się, że prywatny sektor najmu będzie rósł znacząco w kolejnych latach. W jego dalszym rozwoju pomogłoby niewątpliwie planowane już od jakiegoś czasu wprowadzenie formuły REIT. O zmianie w postrzeganiu rynku najmu świadczy również fakt, że polski rząd także widzi potrzebę inwestycji w sektorze wynajmu, choć inwestycje publiczne koncentrują się wyraźnie w niższym segmencie cenowym – wskazuje Mendel.

Mira Kantor-Pikus, partner i dyrektor w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, podkreśla, że najem mieszkań jest zdominowany przez inwestorów prywatnych, którzy posiadają od jednego do nawet kilkunastu mieszkań. Najem instytucjonalny mieszkań jest dla inwestorów najatrakcyjniejszym i wciąż rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i niektórych krajach Europy Zachodniej.

– Deweloperzy mieszkaniowi, wobec utrzymującego się dużego popytu prywatnych nabywców, nie są zbytnio zainteresowani sprzedażą całych budynków inwestorom instytucjonalnym, bo liczą na wzrost cen mieszkań w trakcie budowy – wskazuje Kantor-Pikus. Transakcje forward nie dają takiej elastyczności, co więcej, fundusze oczekują upustu. – Sytuacja może się jednak zmienić ze względu na widoczne lekkie spowolnienie sprzedaży mieszkań dla osób prywatnych. W takim wypadku odbiorca całego budynku gwarantuje deweloperowi wyjście z projektu po ustalonej z góry cenie. Inwestor instytucjonalny jest także dobrym rozwiązaniem, kiedy pozwolenie na budowę wyklucza budowę budynku mieszkalnego, a jedynie budynek typu aparthotel czy dom studencki – dodaje ekspertka. Kantor-Pikus również wskazuje na rosnące zainteresowanie deweloperów budową prywatnych akademików. To nie wszystko.

– Zmiany demograficzne i rozdrobniony oraz w większości mało nowoczesny i niedoinwestowany rynek prywatnej opieki senioralnej, przy wzrastającej zamożności części społeczeństwa, daje możliwość rozwijania sektora mieszkań dla osób starszych. Szczególnego znaczenia nabiera wprowadzenie stopniowanych rodzajów opieki i udogodnień dostosowanych do zmieniającej się kondycji seniorów – mówi Kantor-Pikus. – Zaczynamy obserwować rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych budynkami z mieszkaniami serwisowanymi w Warszawie i największych miastach regionalnych z dobrą komunikacją. Najbardziej pożądane są budynki z częścią usługową na parterze, w tym np. z przychodnią lekarską i salami rehabilitacyjnymi. Zlokalizowane w takich inwestycjach lokale mogą być wykorzystywane jako mieszkania tak dla osób starszych, jak i dla osób w wieku produkcyjnym, ale np. chcących mieć dostęp do stałej rehabilitacji lub do opieki medycznej w budynku – dodaje.

Głównym elementem ograniczającym rozwój tego sektora w Polsce jest brak wyspecjalizowanych i doświadczonych operatorów. – Niemniej rynek ten będzie się nadal rozwijał. Szacujemy, że w ciągu następnych 5–10 lat liczba inwestycji w domy przeznaczone dla seniorów zwiększy się. Myślę, że w niedalekiej przyszłości przyjdzie kolej na tworzenie obiektów wielofunkcyjnych z częściami dla osób młodych, jak i dostosowanymi do potrzeb starszych. Ze względu na bogacenie się społeczeństwa i wprowadzane dodatkowe programy emerytalne, za około 15–20 lat w Polsce może nastąpić boom na domy intensywnej opieki o podwyższonym standardzie – podsumowuje Kantor–Pikus.

Rekordzista idzie na kilka tysięcy

Do 2023 r. Resi4Rent planuje oddanie co najmniej 5 tys. lokali. Dziś w budowie jest 1,6 tys. mieszkań. Już w maju będzie można obejrzeć pierwsze apartamenty pokazowe sieci Resi4Rent przy ul. Rychtalskiej we Wrocławiu – najemcy będą mogli zacząć się tam wprowadzać w sierpniu. Mieszkania w Łodzi gotowe będą w listopadzie. W przyszłym roku na rynek trafią lokale na wrocławskiej Kępie Mieszczańskiej, a we wrześniu w Browarach Warszawskich.

– Według raportu Property Index Deloitte tylko nieco ponad 15 proc. Polaków wynajmuje mieszkanie, podczas gdy w Niemczech prawie połowa populacji. Zwiększona mobilność nowego pokolenia pracowników i rosnące ceny nieruchomości wpływają na wzrost udziału w rynku mieszkań na wynajmem. Młodzi ludzie nie są skłonni do zaciągania zobowiązań finansowych na zakup własnego mieszkania. Poszukują nowych, elastycznych form zamieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach – mówi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent. – Jeśli chodzi o przewagę naszej platformy nad ofertą wynajmu od osób indywidualnych, najemcy wiedzą dokładnie, co i za ile wynajmują, mają gwarancję okresu najmu, unikają problemów z uciążliwymi niejednokrotnie właścicielami mieszkań. Jeśli do tego dodamy nasze ceny, które są rynkowe, i brak prowizji, otrzymujemy wyjątkową atrakcyjną ofertę – dodaje.

90 proc. oferty Resi4Rent to mieszkania (w pełni wykończone) jedno- i dwupokojowe, o powierzchni 17–38 mkw. Najemcy będą mogli korzystać z usług dodatkowych świadczonych przez firmy zewnętrzne.

Parkiet PLUS
Do poprawy wyników spółek z branży chemicznej niezbędny jest wzrost popytu i cen
Parkiet PLUS
Najwyższe stopy zwrotu przyniosą średnie spółki
Parkiet PLUS
Drozapol, Kernel... czyli ostra walka o delisting
Parkiet PLUS
Bank centralny jedyną realną opozycją przeciw rządom Victora Orbána
Parkiet PLUS
Nie ma planów i prac nad zmianami w OFE
Parkiet PLUS
Dodatków bio w paliwach przybywa