Nieruchomości

Kamil Osiński: Przepisy o REIT-ach muszą być dobre, inaczej będą martwe

WYWIAD | Kamil Osiński - z liderem prawa nieruchomości w Grupie Rynku Nieruchomości EY rozmawia Adam Roguski.
Foto: materiały prasowe

Wiceminister rozwoju Robert Nowicki zapowiedział powrót do prac nad wprowadzeniem do polskiej legislacji REIT-ów spółek inwestujących w nieruchomości, których głównym zadaniem jest wypłacanie zysków akcjonariuszom. Koncepcja miała już kilka odsłon, na co decydenci powinni zwrócić uwagę przy nowej propozycji?

REIT jako forma inwestowania w nieruchomości doczekać się miała debiutu w polskiej rzeczywistości prawnej już kilka lat temu. Sam pomysł został pozytywnie odebrany nie tylko przez rynek nieruchomości, ale także szerzej przez rynek inwestycyjny. Początkowy zapał szybko jednak minął, a sam projekt ewoluował w niepożądanym kierunku.

Pojawiające się ostatnio doniesienia medialne o powrocie do pomysłu wprowadzenia formuły REIT niewątpliwie należy ocenić pozytywnie. Rynek bowiem czeka na stosowne regulacje prawne w tym zakresie. Jednakże dotychczasowe doświadczenia nakazują co najmniej ostrożne podejście do tematu.

Należy pamiętać, że formuła REIT nie jest nowością i istnieje możliwość weryfikacji rozwiązań oraz doświadczeń innych krajów. Stąd dzisiaj, gdy prace legislacyjne mają zostać wznowione albo rozpocząć się od nowa, punktem wyjścia do przygotowania regulacji prawnych powinno być dążenie do stworzenia rozwiązania, które w optymalny sposób zostanie dostosowane do warunków makroekonomicznych, stanu gospodarki oraz lokalnych uwarunkowań rynku nieruchomości.

Aby to osiągnąć, niezbędne są konsultacje społeczne oraz dialog, a także wysłuchanie argumentów wszystkich zainteresowanych stron. W szczególności istotne jest uwzględnienie podmiotów działających na rynku nieruchomości, ponieważ to do nich będzie należał pierwszy krok związany z powołaniem spółek typu REIT.

Bez powyższego podaż należytej klasy nieruchomości będzie istotnie ograniczona.

Wiele emocji budzi to, w co REIT-y miałyby inwestować. Początkowo mowa była o nieruchomościach komercyjnych, potem tylko mieszkaniowych...

Kwestia poszerzenia o nieruchomości komercyjne segmentów nieruchomości, w które spółki typu REIT będą mogły inwestować, wymaga rozstrzygnięcia. Ograniczenie tego instrumentu wyłącznie do nieruchomości mieszkaniowych wydaje się niewystarczające, ponieważ większość takich podmiotów działa na innych rynkach w formule mix, co zapewnia stosowną dywersyfikację.

Czy i w jakim zakresie REIT-y powinny korzystać z preferencji podatkowych?

Zapewnienie rzeczywistego i efektywnego opodatkowania struktury REIT jest niewątpliwie kolejną istotną rzeczą, która powinna zostać ustalona. Chodzi o to, by przez wyeliminowanie dodatkowych poziomów opodatkowania utrzymać jednokrotne opodatkowanie zysków uzyskiwanych przez inwestorów. W przeciwnym razie zyski z funkcjonowania REIT-u będą konsumowane przez obciążenia podatkowe, co wpłynie niekorzystnie na atrakcyjność takiej formy lokowania kapitału.

Poza powyższym, na poziomie operacyjnym, rekomendowane jest unikanie rozwiązań prawnych, które w nieuzasadniony sposób będą ograniczały lub krępowały działalność REIT-ów. Tym samym zasadne jest należyte uregulowanie: statusu spółek typu REIT, progu wypłaty dywidend, udziału nieruchomości lub udziałów (akcji) w wartości bilansowej, częstotliwości weryfikacji spełnienia przez REIT-y warunków działalności, dopuszczalności oceny spełnienia warunków na skonsolidowanym poziomie spółek zależnych, a nie wyłącznie na jednostkowym poziomie samego REIT-u, czy też możliwość reinwestowania zysków kapitałowych.

Reasumując, niewątpliwie wprowadzenie spółek typu REIT w Polsce ma się przyczynić do aktywizacji polskiego kapitału – zwłaszcza posiadanego przez inwestorów indywidualnych. Taka sytuacja będzie jednak możliwa, jeżeli wprowadzone regulacje będą odpowiadały potrzebom oraz realiom rynku, a także będą bezpieczne. W przeciwnym razie możemy doczekać się regulacji, które w praktyce nie znajdą zastosowania albo ich zastosowanie będzie istotnie ograniczone.

CV

Kamil Osiński kieruje zespołem prawa nieruchomości w kancelarii EY Law. Doradza polskim i zagranicznym firmom deweloperskim, funduszom, bankom. Brał udział w licznych projektach due diligence i transakcjach obejmujących aktywa i udziały. Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.