Konrad Płochocki, PZFD: w 2021 r. zakładamy kilkuprocentowy wzrost cen

#PROSTOzPARKIETU. Konrad Płochocki: bolączki branży to wzrost kosztów budowy, niska dostępność gruntów, powolne procedury

Publikacja: 29.12.2020 07:54

Gościem Adama Roguskiego był Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Dewelopersk

Gościem Adama Roguskiego był Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Foto: parkiet.com

2020 r. upłynął pod znakiem pandemii, przyniósł w II kwartale spadek sprzedaży mieszkań i aktywności deweloperów, ale już III kwartał to powrót sprzedaży na przyzwoity poziom, a wrzesień okazał się rekordowy pod względem liczby lokali w rozpoczynanych przez deweloperów inwestycjach. Jak oceniacie 2020 r.?

2020 rok okazał się nie tak fatalny, jak można było zakładać w marcu. W czasie wiosennego lockdownu prognozowaliśmy, że spadek liczby mieszkań sprzedanych i w rozpoczynanych projektach sięgnie po kilkanaście procent względem 2019 r. Spodziewaliśmy się też stabilizacji cen. Te prognozy okazały się zbyt pesymistyczne, po 11 miesiącach widzimy, że spadek we wprowadzeniach to mniej niż 10 proc., w całym 2020 r. spodziewamy się wyniku gorszego o 9 proc.

Średnie ceny po 11 miesiącach są o około 5 proc. wyższe niż rok wcześniej i jest to dość duży wzrost. To pokazuje, że rynek mieszkaniowy jest dość odporny na zawirowania.

Czego można się spodziewać w 2021 r.? Można powiedzieć, że mimo trudności 2020 r. był pod wpływem działania różnych tarcz antykryzysowych – zatem okres zawirowań na rynku pracy dopiero przed nami...

Przypuszczamy, że sprzedaż mieszkań pozostanie na poziomie z 2020 r. Oczywiście wróżymy tu z fusów, jest tak dużo zmiennych, które mogą wpłynąć znacząco na rynek, że wszelkie prognozowanie należy odbierać z dużą rezerwą. Spodziewamy się jednak, że niskie stopy procentowe będą dalej czynnikiem stymulującym popyt. Myślę, że wszyscy oczekujemy szczepionki, która pozwoli na powolny powrót do normalnego życia, a także napływ środków europejskich, m.in. z funduszu odbudowy – oby te pieniądze jak najszybciej trafiły do gospodarki i wpierały rynek pracy – bo poczucie stabilności zatrudnienia jest kluczowe dla podejmowania przez konsumentów decyzji o dużych wydatkach czy zaciąganiu długoterminowych zobowiązań.

Co do cen mieszkań spodziewamy się dalszego kilkuprocentowego wzrostu wynikającego z wyższych kosztów budowy, m.in. w związku z wchodzącymi w życie od stycznia nowymi normami efektywności energetycznej budynków. Ponadto, podaż będzie dalej pod presją, wciąż brak jest gruntów, mimo pandemii dostępność ziemi się nie zwiększyła. Coraz dłużej zajmują formalności, uzyskiwanie pozwoleń na budowę, decyzji środowiskowych. Dziś przygotowanie i realizacja projektu deweloperskiego zabiera średnio pięć lat, a nie trzy–cztery jak jeszcze niedawno. Apelujemy do samorządów, by przyspieszać procedury, a z rządem rozmawiamy na temat upraszczania przepisów, by finalnie koszty zakupu mieszkania dla konsumentów były niższe.

Ostatnie lata na rynku mieszkaniowym to inwestycyjny boom i wzrost cen, od dawna poszukiwana jest bańka. Dziś część popytu to inwestorzy, którzy kupują już nie na wynajem, ale by zachować wartość kapitału. Czy macie dane mówiące, że na zakupy ruszyli do Polski także indywidualni inwestorzy zagraniczni? Czy tu można doszukiwać się bańki?

Hasło bańka jest popularne, źródła są poszukiwane przez wielu. Na początku pandemii jedna z firm pokusiła się o prognozę mówiącą o mocnym spadku cen mieszkań, co przebiło się do mediów. To się nie sprawdziło. Nie spodziewamy się, by ceny miały ani drastycznie rosnąć, ani spadać. Jak mówiłem, to powinien być kilkuprocentowy wzrost. Trudno więc mówić o bańce. Nie ma inwestorów spekulacyjnych, którzy pojawili się na przełomie 2019 i 2020 r.: kupowali mieszkania na wczesnym etapie inwestycji z myślą o odsprzedaży z zyskiem wybudowanych już lokali. Tacy inwestorzy nie są zdrowi na rynku, ale oni zniknęli z rynku w marcu.

Pojawili się nowi inwestorzy, to typowa polska rodzina szukająca ochrony kapitału w środowisku niskich stóp, niskiego oprocentowania lokat. Nie ma to nic wspólnego ze spekulacją, to zakupy na własne potrzeby. Nowe lokale mają służyć zamieszkaniu, dotychczasowe mogą zostać wynajęte. Nowe kupowane są też z myślą o wykorzystaniu w przyszłości np. przez dzieci, a do tego czasu będą wynajmowane... Jeszcze rok temu oczekiwano zwrotu rzędu 5 proc. w skali roku z najmu, dziś to raczej mniej, ale 3,5–4 proc. może być zadowalającą stawką, biorąc pod uwagę lokaty bankowe i inflację.

Pandemia zdziesiątkowała rynek krótkoterminowy, długoterminowy trzyma się nieźle, choć jest więcej zachodu ze znalezieniem najemcy, duża część lokali kupowanych na krótki najem jest kierowana na rynek długoterminowy. Do tego mamy inwestorów instytucjonalnych, którzy deklarują budowę w Polsce portfeli już rzędu nie kilkuset, a kilku tysięcy mieszkań. Budowa rynku PRS (Private Rented Sector) w Polsce zabierze trochę czasu, ale czy docelowo fundusze mogą być istotną konkurencją dla prywatnych właścicieli mieszkań?

PRS będzie uzupełnieniem, fundusze nie wyprą Kowalskich zajmujących się najmem, ani im nie zagrożą. Deweloperzy budują 120–130 tys. mieszkań rocznie, podczas gdy zakupy inwestorów instytucjonalnych to obecnie pojedyncze projekty. Owszem, skala rynku będzie rosła, pewnie niedługo będziemy widzieli transakcje z funduszami rzędu kilku tysięcy mieszkań rocznie, ale to będzie wciąż niewielki udział w rynku. O naprawdę znaczącej konkurencji moglibyśmy mówić, gdyby udział najmu instytucjonalnego w rynku sięgał 20–25 proc., jednak do tego droga jest bardzo daleka.

Pojawienie się funduszy inwestujących w PRS to oznaka dojrzałości polskiego rynku, ponieważ horyzont inwestycyjny tego typu graczy to kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.

Z punktu widzenia konsumentów najem instytucjonalny jest nowym, ciekawym standardem.

Budownictwo
Erbud gotów na odbicie
Budownictwo
Grupa Echo stawia na segment living
Budownictwo
Echo po konferencji: trzy czwarte biznesu ma stanowić sektor living
Budownictwo
Echo wierzy w szeroko pojętą mieszkaniówkę
Budownictwo
Dla Lokum idą chude lata
Budownictwo
Lokum Deweloper chwali się wynikami i krytykuje system