REKLAMA
REKLAMA

Analizy

Zagraniczni potentaci zabierają giełdzie dużych deweloperów

Firmy ze znacznym udziałem w polskim rynku nieruchomości stanowią łakomy kąsek dla graczy finansowych i branżowych. Pozwalają szybko zdobyć duży udział, stwarzają perspektywę wzrostu. Niestety, nowym właścicielom obecność na parkiecie najczęściej nie jest potrzebna.

W Polsce jest wiele nisz na rynku nieruchomości, dających duży potencjał wzrostu. To np. budownictwo senioralne.

Foto: materiały prasowe

Nieruchomości nad Wisłą od wielu lat przyciągają zagranicznych inwestorów. Jak przewidują analitycy Savills, w tym i przyszłym roku wartość transakcji może być zbliżona do rekordu z 2018 r., czyli ponad 7 mld euro (30 mld zł). Poza biurowcami, centrami handlowymi, magazynami czy – to wciąż nisza, ale rosnąca – mieszkaniami inwestorzy biorą na celownik przedsiębiorstwa zajmujące się budową nieruchomości.

Przejęcie i delisting

Pod skrzydła amerykańskiego funduszu Ares Management Corporation może trafić Murapol, deweloper mieszkaniowy o największym w Polsce zasięgu geograficznym, działający zarówno w aglomeracjach, jak i mniejszych miejscowościach. Po trzech kwartałach br. Murapol sprzedał 2,6 tys. lokali, o 1,9 proc. mniej rok do roku. Bank ziemi pozwala na zbudowanie 18,7 tys. mieszkań.

Deweloper kontrolowany jest przez prywatnych przedsiębiorców, na razie do UOKiK trafił wniosek o zgodę na koncentrację. Potencjalne przejęcie przez inwestora strategicznego może jeszcze bardziej oddalić perspektywę IPO Murapolu.

Jak dotąd duże transakcje dotyczące spółek giełdowych kończyły się delistingiem lub przynajmniej jego próbą. W 2018 r. z parkietu zniknął Robyg, nad którym kontrolę przejął fundusz z rodziny Goldman Sachs kosztem 1 mld zł. Po trzech kwartałach br. Robyg znalazł nabywców na 1,85 tys. mieszkań, o 8,1 proc. mniej rok do roku. Spółka działająca w Warszawie i Trójmieście pojawiła się we Wrocławiu i w Poznaniu.

Trwa przejęcie Vantage Development przez TAG Immobilien, niemiecki fundusz zarządzający portfelem kilkudziesięciu tysięcy mieszkań na wynajem. Co prawda Vantage działa wyłącznie we Wrocławiu, ale TAG stawia właśnie na budowanie lokali na wynajem najpierw w zachodniej części Polski. Vantage właśnie kupiło działkę w Poznaniu – kolejnym mieście strategicznym z punktu widzenia Niemców. Deweloper formalnie jest spółką giełdową, choć 100 proc. akcji już od dawna jest w rękach założycieli. TAG zadeklarował, że zdejmie Vantage z parkietu.

Kilka dni temu zakończyło się wezwanie do sprzedaży wszystkich akcji Capital Parku. Mimo podwyższenia ceny inwestorzy nie oddali papierów. Nowojorski fundusz Madison kupił pakiet kontrolny dewelopera komercyjnego wiosną br.

Niebawem powinno się rozstrzygnąć przejęcie Echo Investment, dużego gracza na rynku mieszkaniowym i komercyjnym, przez węgierskiego dewelopera Wing. Oczekiwana jest zgoda urzędów antymonopolowych, inwestor zażądał już zwołania walnego zgromadzenia w sprawie obsadzenia rady nadzorczej. Jaka będzie przyszłość Echo na giełdzie – Wing nie deklaruje.

Kto do przejęcia?

Duży zasięg terytorialny, duża liczba mieszkań sprzedawanych rocznie, rozbudowany bank ziemi – na parkiecie jest kilka podmiotów, które nowemu graczowi zapewniłyby efekt skali.

Foto: GG Parkiet

Branżowym liderem jest Dom Development wyceniany na ponad 2,3 mld zł. Po trzech kwartałach spółka budująca w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu sprzedała 2,7 tys. mieszkań, o 4 proc. więcej rok do roku. Przekazała klientom niemal 2,5 tys. lokali, o 23 proc. więcej rok do roku, księgując ponad 170 mln zł zysku netto (wzrost o 73 proc.).

Dom Development jest kontrolowany przez brytyjski kapitał, stanowi dobrze naoliwioną maszynę giełdową od lat wypłacającą całe zyski na dywidendę. Trudno oczekiwać, by ktokolwiek chętnie pozbył się takich akcji z portfela. Wskaźnik C/WK wynosi 2,32, co oznacza, że spółka jest wyceniana już bardzo wysoko (w dużym uproszczeniu przyjmuje się, że spółki z rynku nieruchomości ze wskaźnikiem C/WK poniżej 1 uchodzą za tanie, a powyżej 1 za relatywnie drogie).

Deweloperem działającym w siedmiu aglomeracjach jest Atal rozwijany przez rodzinę Juroszków. Syn prezesa, Mateusz Juroszek, latem zrezygnował z funkcji wiceprezesa, by skupić się na rozwijaniu bukmacherskiej firmy STS, zasiada jednak w radzie nadzorczej. Po trzech kwartałach br. Atal znalazł nabywców na 2,31 tys. mieszkań, o 28 proc. więcej rok do roku. Wyceniana na niemal 1,5 mld zł spółka również regularnie płaci dywidendy. Tu również trudno byłoby o tanie przejęcie, wskaźnik C/WK wynosi 1,97.

Interesującą platformą może być Develia (d. LC Corp), która poza mieszkaniami buduje nieruchomości komercyjne. Firma wyceniana jest na 1,12 mld zł, a wskaźnik C/WK to 0,7. Develia jest pod kontrolą kilku OFE, odkąd jesienią 2017 r. z akcjonariatu wycofał się miliarder Leszek Czarnecki. W ostatnim czasie spółka przechodzi transformację podobną jak Echo Investment, czyli spienięża nieruchomości, by zostać czystym deweloperem.

Mimo dobrej koniunktury po trzech kwartałach br. spółka sprzedała 928 mieszkań, o 34 proc. mniej rok do roku. Pod koniec listopada z kierowania spółką z dnia na dzień, bez podania przyczyn, zrezygnował wieloletni prezes Dariusz Niedośpiał. Zastępuje go delegowany z rady nadzorczej Michał Hulbój.

Tempa nabiera Archicom, który z gracza wrocławskiego wyrósł na dewelopera ogólnopolskiego – dzięki przejęciu mLocum. Wyceniana na 0,4 mld zł firma kontrolowana jest przez członków zarządu-założycieli. C/WK wynosi 0,85. Archicom w ciągu dziewięciu miesięcy sprzedał 1,17 tys. mieszkań, o niemal 16 proc. więcej rok do roku. Druga noga grupy to budowanie biurowców we Wrocławiu.

Atrakcyjny rynek i nisze

– Tak znacząca aktywność tak licznej grupy inwestorów, a także skala inwestowanych w przejęcia kwot świadczy o tym, że perspektywy dla rynku nieruchomości w Polsce oceniane są pozytywnie w średnim i dłuższym terminie – komentuje Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills. – W realiach niskich, nawet ujemnych, stóp procentowych na świecie jest mnóstwo kapitału szukającego okazji. Polski rynek nieruchomości postrzegany jest jako atrakcyjny, na którym można znaleźć relatywnie tańsze niż na dojrzałych rynkach aktywa umożliwiające osiągnięcie lepszych stóp zwrotu – dodaje.

Inwestorzy mogą też uczestniczyć w rozwijaniu w Polsce nisz, które na Zachodzie stanowią już dużą część sektora nieruchomości alternatywnych. To głównie mieszkania na wynajem, akademiki oraz zupełnie raczkujące u nas domy seniora.

– Skoro firmy deweloperskie są w stanie przyciągać globalnych graczy, oznacza to, że również jakość menedżerów i zarządzania są oceniane wysoko – dodaje. Ekspert podkreśla, że angażowanie się mocnych kapitałowo graczy w działających w Polsce deweloperów może zwiastować wysoką aktywność deweloperską i inwestorską w najbliższym czasie – podsumowuje Paczuski.

Paweł Nowakowski, dyrektor działu rynków kapitałowych w Cresa Polska, podkreśla, że coraz większa liczba transakcji M&A przeprowadzana przez międzynarodowe fundusze i deweloperów świadczy o dojrzałości polskiego rynku i dużych perspektywach jego rozwoju, szczególnie w segmencie mieszkaniowym, gdzie tego typu transakcje są najczęściej spotykane.

– Wzrost zamożności społeczeństwa oraz popytu na nowoczesną substancję mieszkaniową, połączone z olbrzymią luką podażową (Polska zajmuje przedostanie miejsce w Europie pod względem liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców), przyciąga na polski rynek międzynarodowy kapitał, zachęcony wysokimi marżami, pomimo znacznego wzrostu kosztów wytworzenia w ostatnich latach – mówi Nowakowski. – Rodzimy rynek mieszkaniowy zdominowany jest przez lokalnych i ogólnopolskich deweloperów, którzy przez lata budowali na nim swoją pozycję oraz pokaźny bank ziemi zapewniający stabilny rozwój przez najbliższe lata. Między innymi z tego względu zagraniczni deweloperzy decydują się wejść na polski rynek przez akwizycje, a nie organicznie, przez budowanie struktur i kompetencji na tym silnie konkurencyjnym rynku – dodaje.

Zdaniem eksperta, biorąc pod uwagę perspektywy rozwoju polskiej gospodarki, dalszy wzrost zamożności społeczeństwa oraz otwartość większości deweloperów na pozyskanie silnych partnerów finansowych, umożliwiających skokowy wzrost skali działalności, można się spodziewać jeszcze wielu transakcji M&A na rynku deweloperskim.

Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych CBRE zaznacza, że polski rynek inwestycyjny systematycznie powiększa się o nowych inwestorów zagranicznych. - Zainteresowanie naszym krajem napędzane jest przez rozwój gospodarczy, który wpływa na duży popyt ze strony najemców. Nowi gracze, którzy wchodzą na nasz rynek, postrzegają go jako bezpieczny, stabilny gospodarczo i politycznie, dlatego często traktują go jako początek budowania swojej pozycji w regionie CEE – mówi Felicki. - W tym roku sfinalizowanych zostało kilka dużych transakcji inwestycyjnych, kiedy to właściciela zmieniały całe portfele nieruchomości czy nawet firmy. Biorąc pod uwagę wymienione wcześniej czynniki w przyszłości możemy spodziewać się następnych znaczących inwestorów na rynku. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się sektory, o których można powiedzieć, że popyt przewyższa podaż, czyli właśnie mieszkaniowy, ale także biurowy i logistyczny - podsumowuje.

W drugą stronę

Mimo obserwowanego trendu są inwestorzy, którzy w giełdzie widzą fundament strategii i możliwość dzielenia się zyskami z akcjonariuszami. REINO Capital zawarło sojusz z australijskim funduszem RF CorVal, partnerzy przejmują krakowską Grupę Buma, dużego dewelopera komercyjno-mieszkaniowego. Aktywa Bumy trafią do luksemburskich funduszy, na zarządzaniu którymi zarabiać będzie REINO Capital.

Powiązane artykuły

REKLAMA
REKLAMA

Wideo komentarz

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA