autor: Jerzy Dudek

źródło: Fotorzepa

źródło: GG Parkiet

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Cel to sprzedaż 1000 lokali co roku
• Prokom deklaruje chęć dokupienia akcji Polnordu

Giełdowi deweloperzy wybudzili się z zimowej drzemki. Dzięki marcowemu ożywieniu na rynku większość spółek z warszawskiej giełdy poprawiła ubiegłoroczne wyniki sprzedaży mieszkań

Początek roku w wykonaniu deweloperów z GPW był całkiem udany. Choć wyniki sprzedaży mieszkań za pierwsze dwa miesiące nie powalały na kolana, w marcu rynek ożył. Mocną końcówkę kwartału miało m.in. Inpro, które w marcu sprzedało niemal dwa razy tyle lokali, ile w styczniu.

Wzrost z miesiąca na miesiąc[/srodtytu0l]

W efekcie znakomita większość z analizowanych przez „Parkiet” spółek deweloperskich poprawiła wyniki sprzedaży z pierwszego kwartału 2010 r., i to znacznie. Rekordzistą jest kontrolowany przez Ryszarda Krauzego Polnord, który rok do roku zwiększył sprzedaż o ponad 100 proc.

Jeżeli w kolejnych miesiącach deweloperom z GPW uda się co najmniej utrzymać poziom sprzedaży z końcówki pierwszego kwartału, całoroczny rezultat powinien być znacznie wyższy od ubiegłorocznego. Zakumulowana sprzedaż mieszkań w pierwszym kwartale 11 ujętych w zestawieniu deweloperów odpowiada 30 proc. ubiegłorocznej zakumulowanej sprzedaży analizowanych firm. Tymczasem w minionych latach pierwszy kwartał odpowiadał średnio za jedną piątą całorocznego wyniku.

Mocni stają się mocniejsi

Rosnąca sprzedaż giełdowych deweloperów nie oznacza, że cały rynek rośnie równie mocno. Od dłuższego czasu na rynku mieszkaniowym obserwowana jest jego konsolidacja. Firmy zasobniejsze w gotówkę lub te mające do niej ułatwiony dostęp, m.in. dzięki statusowi spółki giełdowej, poszerzają swoją ofertę, wygrywając z mniejszymi konkurentami. Według różnych szacunków w 2011 r. sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym wzrośnie o 5–15 proc., podczas gdy najwięksi gracze liczą, że pod koniec roku będą mogli się pochwalić nawet dwukrotnie wyższym tempem wzrostu sprzedaży.

Pierwszy kwartał przyniósł znaczące przetasowania w czołówce sprzedażowego rankingu „Parkietu”. Wpływ na to miały zarówno wyniki sprzedaży, jak i poszerzenie grona spółek w nim ujętych. Pozycję lidera utrzymał Dom Development. Kierowana przez Jarosława Szanajcę spółka według naszych szacunków sprzedała w minionym kwartale około 380 mieszkań. To wynik o ponad 10 proc. lepszy od rezultatu z początku 2010 r. Na drugim miejscu w rankingu zadebiutował Budimex, którego deweloperskie ramię, Budimex Nieruchomości, miało – zdaniem prezesa Dariusza Blochera (patrz rozmowa niżej) – sprzedać około 300 lokali. Ostatnie miejsce na podium zajął Robyg, pokonując o włos Polnord.

Zaskoczenia in plus i in minus

Szczególnych powodów do zadowolenia nie mają za to akcjonariusze J.W. Construction i Ganta, do niedawna depczących po piętach liderowi mieszkaniowego rynku. Sprzedaż pierwszej ze spółek spadła rok do roku o 10 proc., rezultat drugiej z firm jest słabszy od wypracowanego na początku 2010 r. o 14 proc.

Skąd ten spadek? W przypadku kontrolowanej przez Józefa Wojciechowskiego firmy problemem jest mało urozmaicona oferta. Tomasz Panabażys, wiceprezes JWCH, zapewnia, że to się zmieni. – Rozpoczynamy nowe inwestycje, spodziewam się więc lepszych wyników w III i IV kwartale 2011 r. – mówi. Z kolei wynik Ganta jest słabszy m.in. ze względu na jednorazowy wysyp rezygnacji, związany ze zmianą stawki VAT. Początek roku stał za to pod znakiem wielkiego, powrotu Ronsona i Marvipolu, oczywiście na miarę ich możliwości. Obie spółki w 2010 r. miały zaledwie poprawne wyniki sprzedaży, a to ze względu na mocno wyprzedaną ofertę mieszkań. Teraz, dzięki uruchomieniu nowych inwestycji, w trzy miesiące osiągnęły wynik równy połowie rezultatu za cały 2010 r.

blazej.dowgielski@parkiet.com

Wyniki sprzedaży lokali a przychody i zyski

Rosnąca lub spadająca sprzedaż mieszkań w większości przypadków ma znikomy wpływ na bieżące wyniki finansowe deweloperów. Większość firm sprzedaje głównie lokale będące w budowie, a zgodnie z MSR 18 mogą one wykazywać przychody ze sprzedaży mieszkań dopiero po ich przekazaniu nabywcom. Biorąc pod uwagę średnio półtoraroczny cykl budowy mieszkań plus trwające kilka miesięcy procedury administracyjne niezbędne do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, mieszkania zbyte w I kwartale w skrajnym przypadku mogą być ujęte w wynikach za I półrocze 2013 r. W innej sytuacji jest J.W. Construction. Stara się sprzedawać lokale gotowe. Dlatego większość mieszkań sprzedanych w danym kwartale przez tę firmę kształtuje wynik finansowym za ten okres.