źródło: GG Parkiet

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Główny akcjonariusz zmniejsza udział w GTC

Z Elim Alroyem, przewodniczącym rady nadzorczej Globe Trade Centre, o sytuacji na rynku nieruchomości biurowych i handlowych, prognozach na 2011 rok i planach spółki, rozmawia Błażej Dowgielski

W 2009 r., gdy kryzys trwał w najlepsze, przewidywał pan, że 2010 r. będzie rokiem przejściowym, a 2011 rok przyniesie wzrost popytu – ceny zaczną rosnąć. Pierwsza część przepowiedni już się spełniła. Co z drugą?

Pozostaje aktualna. Jestem przekonany, że zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe będzie rosnąć, co w połączeniu z ograniczoną podażą nowych obiektów znajdzie odbicie w cenach. Ceny wynajmu powierzchni handlowych zaczęły rosnąć już w 2010 r. Przy renegocjacji umów wynajmu w Galerii Mokotów w 2010 r. udało się nam wynegocjować zdecydowanie lepsze od dotychczasowych warunki.

Wzrost wzrostowi nierówny. Mówimy o korekcie wielkości błędu statystycznego?

Patrząc na popyt i podaż powierzchni biurowych na rynku warszawskim mogę śmiało powiedzieć, że czeka nas zauważalny wzrost stawek wynajmu. Firmy doradcze przez cały 2010 r. przekonywały klientów, że to ostatnia szansa, by zawrzeć umowy najmu powierzchni po „kryzysowych stawkach”. Wygląda na to, że miały rację. Dodatkowo, ruszył też powoli rynek inwestycji w nieruchomości.

Wzrost zainteresowania kupnem budynków w Polsce można tłumaczyć chociażby dużą różnicą między rentownością obligacji skarbowych a stopą zwrotu z wynajmu powierzchni w budynkach komercyjnych. Co jednak przesądza o wzroście popytu na powierzchnie biurowe i handlowe?

Rosnący PKB Polski. Firmy coraz odważniej inwestują w swój rozwój, Polacy nie oszczędzają na zakupach. Jest jeszcze za wcześnie, by podsumować przedświąteczne obroty w naszych centrach handlowych, jednak chociażby wstępne dane z Galerii Mokotów pokazują, że ubiegłoroczny wynik powinien zostać wyraźnie pobity. Wyższe obroty mają też nasze galerie w innych krajach, takich jak Chorwacja czy Bułgaria.

Z drugiej strony na rynek trafia mniej nowych obiektów. Zdobycie finansowania dla nowych projektów wciąż wielu firmom deweloperskim nastręcza problemów; za gros podaży odpowiadają dziś najwięksi gracze. Tak to bywa w biznesie – w czasie kryzysu duże, stabilne firmy o dobrej reputacji stają się jeszcze większe, a mniejsze często przechodzą do historii.

Globe Trade Centre jest w tej szczęśliwej sytuacji, że należy do ścisłego grona liderów rynku i korzysta na problemach konkurentów. Dziś łatwiej jest nam np. pozyskać finansowanie. Banki stoją dziś na rozdrożu – chciałyby zwiększyć ekspozycję na rynku kredytów deweloperskich, jednak nie chcą ryzykować. Stąd stawiają na największych graczy, dających rękojmię powodzenia inwestycji i mających odpowiedni kapitał, pozwalający na finansowanie większej części inwestycji niż w latach ubiegłych. Efekt – dziś GTC współpracuje z ponad 20 bankami, finansującymi nasze przedsięwzięcia w południowo-wschodniej Europie.

Wydaje się jednak, że w konsekwencji kryzysu rynek nieruchomości nie zmienił się tak bardzo, jak pan tego oczekiwał. GTC weszło w kryzys z zapasem gotówki przekraczającym 150 mln euro. Nie udało się jednak wykorzystać chociażby części tych środków na okazyjne zakupy aktywów od borykających się z problemami konkurentów.

Na szczęście dla kondycji rynku większość europejskich banków reagowała na przeceny nieruchomości zgoła odmiennie niż ich konkurenci z USA. W Stanach kredytodawcy masowo czyścili księgi z zagrożonych kredytów, tj. również takich, które są obsługiwane, lecz wartość ich zabezpieczeń – budynków, gruntów – znacząco spadła. Zajmowanie nieruchomości i sprzedawanie ich za ułamek ceny nakręcało spiralę i tylko pogłębiało załamanie rynku.

W większości krajów Starego Kontynentu banki negocjowały i wciąż negocjują z klientami z branży nieruchomości, prolongując kredyty za cenę chociażby wyższych marż. Tak sytuacja wygląda m.in. w Polsce. W efekcie rynek nie został zarzucony aktywami bankrutów, ku rozczarowaniu wielu spekulacyjnych inwestorów. Oczywiście, nie wszystkie firmy deweloperskie miały tyle szczęścia. W Polsce o bankructwach firm mieszkaniowych nie pisało się zbyt dużo, jednak na przykład w krajach bałtyckich, Bułgarii czy Rumunii wiele firm upadło, a ich majątek poszedł pod młotek.