źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Załączniki:

• Największe oferty obligacji z ostatnich 12 miesięcy.pdf

Cho­ciaż wciąż do­mi­nu­ją kre­dy­ty ban­ko­we, co­raz po­wszech­niej­szym źró­dłem fi­nan­so­wa­nia pro­jek­tów de­we­lo­per­skich sta­ją się ob­li­ga­cje. De­we­lo­pe­rzy stro­nią na­to­miast od ryn­ku ak­cji, uwa­ża­jąc obec­ne wy­ce­ny za ma­ło atrak­cyj­ne

Poprawa koniunktury gospodarczej nad Wisłą oraz ożywienie popytu sprawiają, że deweloperzy uruchamiają coraz więcej nowych inwestycji, szczególnie mieszkaniowych. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, od początku roku w Polsce ruszyła budowa 36,8 tys. mieszkań na sprzedaż, o 77 proc. więcej niż przed rokiem. Tylko w lipcu deweloperzy rozpoczęli budowę 5,4 tys. lokali, o 27 proc. więcej niż w czerwcu. Ożywienie widać również na rynku gruntów inwestycyjnych, gdzie przybywa zarówno kupujących, jak i sprzedających.

O kredyty nieco łatwiej

Jak finansowane są dziś zakupy i inwestycje deweloperów? Tradycyjnie – podstawowym źródłem finansowania są kredyty i pożyczki bankowe. W ostatnim czasie, po wielu miesiącach zastoju, banki znów przychylniejszym okiem zaczęły patrzeć na przedsięwzięcia deweloperskie. – Ożywienie na rynku kredytów inwestycyjnych jest faktem. O ile jeszcze do niedawna to firmy deweloperskie musiały mocno zabiegać o względy banków, dziś kredytodawcy sami zaczynają szukać klientów z naszej branży – ocenia Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. Deweloperzy zwracają również uwagę, że o ile jeszcze pół roku temu uzyskanie kredytu na zakup ziemi było wręcz niemożliwe nawet dla największych firm, o tyle obecnie banki pożyczają pieniądze również na ten cel.

Warunki, na jakich udzielane są kredyty deweloperskie, wciąż są jednak wyśrubowane. Dla uzyskania finansowania bankowego deweloperzy muszą się wykazać wkładem własnym sięgającym nawet 30–40 proc. wartości inwestycji. W przypadku projektów mieszkaniowych wymagana jest nawet 25-proc. przedsprzedaż, a dla projektów komercyjnych kredytu bez przedstawienia zawartych umów z przyszłymi najemcami (dla biur wskaźnik wynajęcia musi wynieść często połowę powierzchni budynku) uzyskanie kredytu graniczy z cudem.

Moda na obligacje

Z tego względu coraz więcej deweloperów decyduje się na wejście na rynek papierów dłużnych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy giełdowi deweloperzy wyemitowali obligacje o łącznej wartości ponad 0,75 mld zł. Najwięcej, bo ponad 270 mln zł, pozyskał w drodze czterech emisji obligacji kontrolowany przez Ryszarda Krauze Polnord. J.W. Construction i Echo Investment sprzedały na rynku papiery o wartości odpowiednio 130 i 115 mln zł. Na finansowanie działalności w drodze emisji obligacji zdecydowały się również Gant, Dom Development oraz Marvipol. Na tym nie koniec. Sądząc po deklaracjach zarządów giełdowych firm, w ciągu najbliższych miesięcy na rynek mogą trafić papiery warte co najmniej 0,5 mld zł.

Skąd ta moda na obligacje? Pozyskiwanie pieniędzy w drodze ich emisji nie jest przecież tanie. Mniej rozpoznawalne firmy, by przyciągnąć inwestorów do kupna obligacji, muszą im zaoferować nawet 15–17 proc. stopę zwrotu w skali roku. Więksi gracze sprzedają dziś papiery z około 9–11-proc. kuponem (w zależności od zabezpieczenia lub jego braku), jednak oprocentowanie kredytów bankowych jest co najmniej o 2 punkty procentowe niższe.

– Wybór tej drogi jeszcze w minionym roku okazał się koniecznością wobec limitowanej akcji kredytowej i zaostrzonych warunków udzielania wsparcia przez banki. Nie chcieliśmy ograniczać liczby prowadzonych inwestycji, więc musieliśmy znaleźć alternatywną do kredytu bankowego formę finansowania – mówi Andrzej Szornak, wiceprezes Gant Development. Firmy z branży cenią sobie elastyczność tego narzędzia finansowania – choć przy sprzedaży obligacji z reguły wskazywane są cele emisyjne, nie krępują one swobody ruchów deweloperom. Zaletą obligacji jest również możliwość wykorzystania pozyskanych z ich sprzedaży środków jako wkładu własnego dla inwestycji w kontekście starań o kredyty inwestycyjne.

O ile jeszcze na początku roku większość deweloperów emitowała obligacje zamienne na akcje lub zabezpieczone na majątku spółki, o tyle ostatnio coraz więcej jest emisji papierów niezabezpieczonych. Powód – niezabezpieczone obligacje są wygodniejsze dla firm z branży, ponieważ aktywa spółki mogą zostać wykorzystane do zaciągnięcia kredytów inwestycyjnych